YAYINLAR

Kira sözleşmesi 5 yılını doldurduktan sonra ev sahiplerinin aklına genellikle 5 yılı dolduran kiracıya ne kadar zam yapılır sorusu gelmektedir. Bu sorunun cevabı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre kira artırım davası ile kira artırım sınırının üzerinde rayiç bedele göre belirlenebileceğidir.

Son yıllarda artan enflasyon oranları, değişen ekonomik koşullar ve piyasadaki dengesizlikler, ev sahipleri ile kiracılar arasında kira bedelinin ne kadar olması gerektiği konusunda ciddi uyuşmazlıklar doğuruyor. Özellikle kira sözleşmesinin beşinci yılını doldurmuş kiracılar açısından durum daha da karmaşık hale geliyor. Çünkü 5 yılını dolduran kiracılara karşı kira artırım davası açmak, artık yalnızca TÜFE oranlarına bağlı olmaktan çıkıp, farklı hukuki kriterlerin devreye girdiği bir süreci başlatıyor.

Bu kapsamda “Kira artırım davası nasıl açılır?”, “Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir?” gibi sorular, özellikle mülk sahiplerinin sıkça yönelttiği temel sorular arasında yer alıyor. Öte yandan kiracılar da, haklarını koruyabilmek adına kira artış davası açma şartları hakkında bilgi sahibi olmayı hedefliyor. 2025 yılı itibarıyla kira artışı davası açmak isteyen tarafların, yasal prosedürleri doğru bir şekilde takip etmesi büyük önem taşıyor. Bu süreçte yapılacak bir ihmal ya da usule aykırı bir adım, davanın reddine ya da beklenen sonucun alınamamasına neden olabilir.

Özellikle Antalya gibi büyük şehirlerde kira fiyatlarındaki hızlı değişim, hem ev sahiplerini hem de kiracıları hukuki çözüm arayışına itiyor. Bu nedenle bir Antalya kira artış davası avukatı ile çalışmak, sürecin hatasız yürütülmesi açısından önemli bir avantaj sağlayabilir.

Bu makalede, 2025 yılı itibarıyla 5 yılı dolduran kiracılara karşı kira artışı nasıl yapılır, kira artırım bildirimi ve dava öncesi hazırlıklar nelerdir, kira artış davası nasıl açılır, hangi şartların sağlanması gerekir gibi sorulara kapsamlı ve hukuki bir bakış açısıyla yanıt verilecektir. Amaç, özellikle kira artışına ilişkin hukuki yolları kullanmak isteyen ev sahiplerine yol gösterici, objektif ve güncel bilgiler sunmaktır.

1. Kira Artırım Davası Nedir ve Ne Zaman Gündeme Gelir?

Ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkiler zamanla farklı ihtiyaçlara ve beklentilere göre değişebilir. Özellikle kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük kaldığı durumlarda, ev sahipleri bu bedelin yeniden belirlenmesini talep edebilir. İşte bu noktada kira artış davası açma şartları devreye girer ve tarafların hukuki haklarını kullanma zamanı gelir. 2025 yılında da bu konuda artan bir yoğunluk yaşanması beklenmektedir. Bu nedenle hem ev sahiplerinin hem de kiracıların, kira artışı davası 2025 sürecine dair temel bilgileri bilmesi büyük önem taşır.

1.1 Kira Artırım Davası Nedir?

Kira artırım davası, ev sahibinin mevcut kira bedelinin, taşınmazın rayiç değerine uygun olarak artırılmasını talep ettiği hukuki bir dava türüdür. Bu dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiş olup; taraflar arasında yeni kira dönemine ilişkin bir anlaşma sağlanamadığında mahkeme kanalıyla kira bedelinin belirlenmesi amaçlanır.

Özellikle sözleşmenin beşinci yılını doldurmuş kiracılar açısından, kiracıya karşı kira artırım davası açmak, artık sadece TÜFE oranlarına bağlı olmayan bir zeminde değerlendirilir. Mahkemeler bu durumda emsal kiraları, taşınmazın konumunu, fiziksel özelliklerini ve genel piyasa koşullarını dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. Bu yönüyle, 5 yılı geçen kira sözleşmelerinde açılan davalar, klasik yıllık artışlardan farklılık gösterir.

Kira artışına ilişkin anlaşmazlıklarda sıkça sorulan sorulardan biri şudur: Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir? Bu sorunun yanıtı, kira sözleşmesinin süresine, geçmiş dönem artışlarına ve emsal taşınmazlara göre değişkenlik gösterir. Eğer taraflar bir artış oranında anlaşamamışsa, bu durumda ev sahibi kira artırım davası nasıl açılır? sorusuna cevap arayarak mahkemeye başvurabilir.

1.2 Kira Artırım Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira artırım davası, yeni kira döneminden en az 30 gün önce yazılı bir bildirim yapılmış olmak veya dava açmak kaydıyla, her zaman açılabilir. Ancak davanın etkili olabilmesi için belirli şartların sağlanmış olması gerekir. En yaygın durumlar:

• Kira sözleşmesinin en az beş yılını doldurmuş olması,
• Taraflar arasında kira bedeline ilişkin yeni dönem için anlaşma sağlanamaması,

Bu süreçte yapılacak yanlışlıklar, davanın reddi ya da talep edilen oranda artışın kabul edilmemesiyle sonuçlanabilir. Bu nedenle özellikle karmaşık uyuşmazlık durumlarında bir Antalya kira artış davası avukatı ile çalışmak, dava sürecinin başarıyla yürütülmesini sağlar.

2. 5 Yılı Dolduran Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılır?

5 yılını dolduran kiracıya yapılacak kira zammı, artık sadece TÜFE oranına bağlı değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesine göre, 5 yıllık sürenin sonunda kira bedeli mahkeme kararıyla; TÜFE 12 aylık ortalaması, emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet esas alınarak belirlenir. Bu nedenle ev sahibi, zam sınırından bağımsız olarak mahkeme aracılığıyla rayiç kira seviyelerine ulaşabilir. Ancak zam oranı %100 gibi yüksek seviyelerde ancak güçlü delillerle (örneğin emsal kira bedelleriyle) mümkün olabilir.

Konut kiralarında sözleşmenin ilk beş yılı boyunca kira artışları, genellikle TÜFE on iki aylık ortalamasına göre belirlenir. Ancak kiracı beş yılı doldurduğunda, ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir? sorusunun cevabı önemli ölçüde değişir. Bu nedenle 5 yılını doldurmuş kiracılara uygulanabilecek zam oranları ve hukuki süreçler hem ev sahipleri hem de kiracılar için oldukça kritik hale geliyor.

5 Yılını Dolduran Kiracıya Zam Yaparken Dikkate Alınan Unsurlar:

1. TÜFE 12 aylık ortalama oranı
2. Emsal kira bedelleri (aynı bölgede benzer konutlar)
3. Kiralanan taşınmazın fiziksel durumu
4. Konumu ve kullanım amacı
5. Hâkimin takdir hakkı ve hakkaniyet ilkesi

2.1 5 Yılını Doldurmuş Kiracılar İçin Farklı Zam Kuralları Geçerlidir

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, kira sözleşmesinin beşinci yılını dolduran kiracılar için artık sadece TÜFE oranı geçerli değildir. Mahkemeler, bu durumda emsal kiralar, taşınmazın konumu, fiziksel durumu ve bölgedeki piyasa koşulları gibi birçok faktörü dikkate alarak adil kira bedelini belirler. Bu tür durumlarda kiracıya karşı kira artırım davası açmak, ev sahibinin talep ettiği kira artışını hukuki zemine taşıma yöntemidir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, kira artış davası açma şartlarının titizlikle yerine getirilmesidir. Yanlış veya eksik belgelerle açılan davalar, sürecin uzamasına veya taleplerin reddine neden olabilir. Bu nedenle Antalya’da yaşayan ev sahipleri için deneyimli bir Antalya kira artış davası avukatı ile çalışmak, hak kaybı yaşanmasını önleyebilir.

2.2 2025 Yılında Kira Artış Oranı Ne Olacak?

2025 yılına ilişkin net bir oran, TÜİK tarafından her ay açıklanan TÜFE verilerine bağlı olarak değişmekle birlikte, 5 yılını doldurmuş kiracılar için mahkemeler genellikle TÜFE’yi aşan oranlarda karar verebilir. Özellikle İstanbul, Antalya gibi büyük şehirlerde piyasa kira değerleri ile ödenen kiralar arasındaki fark açıldığından, mahkemeler rayiç bedellere yaklaşan oranlarda artışlara hükmedebilmektedir.

Dolayısıyla kira artışı davası 2025 yılında da emsal kararlarla şekillenecek ve 5 yılını aşan sözleşmelerde önemli oranda artışlar mümkün olabilecektir.

2.3 Ev Sahibi Kiraya %100 Zam Yapabilir mi?

Pek çok ev sahibi, özellikle ekonomik dalgalanmalar sonrası “kiraya %100 zam yapabilir miyim?” sorusunu sormaktadır.

Mahkeme, belirli bir kira artış davası süreci sonunda, rayiç kira değerine ulaşmayı hedefler. Bu, bazı durumlarda %60, %70 gibi yüksek oranlara ulaşabilir; ancak bu oranlar emsal taşınmazlarla desteklenmelidir.

Özetle, ev sahibi kira artışı talebini ancak makul ve ispatlanabilir gerekçelere dayandırarak mahkemeye taşımalıdır. Bu süreçte hukuki hata yapılmaması için profesyonel destek almak büyük önem taşır. Özellikle Antalya kira artış davası avukatı ile çalışmak, bölgeye özel rayiç bedel analizleriyle sürecin başarıyla yürütülmesine katkı sağlar.

3. Kira Artırım Davası Açmadan Önce Neler Yapılmalı?

Birçok ev sahibi için kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi büyük önem taşır. Ancak bu artışın dava yoluyla talep edilmesinden önce bazı hukuki adımların atılması gerekir. Özellikle 2025 yılına yaklaşırken, ekonomik şartların da etkisiyle “kira artışı davası 2025” konusu gündemdeki yerini korumaktadır. Fakat kira artırım davası nasıl açılır? sorusunun cevabı yalnızca mahkemeye başvuru ile sınırlı değildir; dava öncesi prosedürler eksiksiz yerine getirilmelidir.

3.1 Kira Artış Bildirimi Ne Zaman ve Nasıl Yapılır?

Kira artırımına ilişkin ilk adım, kiracıya yapılacak yazılı bildirimdir. Türk Borçlar Kanunu gereği, ev sahibi kira döneminin bitiminden en az otuz gün önce, yeni dönemde geçerli olacak kira bedelini yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. Bu bildirim noter aracılığıyla ihtarname şeklinde gönderilmelidir.

Yazılı bildirim yapılmadan da kira döneminin bitiminden en az otuz gün önce doğrudan dava açılabilir.

3.2 Uyuşmazlık Durumunda Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe giren düzenleme ile birlikte, kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Yani artık kiracıya karşı kira artırım davası açmak isteyen ev sahipleri, öncelikle arabuluculuk sürecini başlatmak zorundadır.

Arabuluculuk başvurusu, bulunduğunuz yer adliyesindeki Arabuluculuk Bürosuna yapılabilir. Antalya’da ikamet eden ev sahipleri için bu süreçte bir Antalya kira artış davası avukatı ile çalışmak, hukuki sürecin sorunsuz işlemesini sağlayabilir. Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda taraflar uzlaşırsa protokol düzenlenir ve dava açmaya gerek kalmaz. Ancak uzlaşma sağlanamazsa, düzenlenen son tutanakla birlikte dava açılabilir.

Bu zorunlu süreç, tarafların mahkemeye gitmeden anlaşmalarını teşvik etmeyi amaçlamaktadır. Ancak kira bedeli artışı gibi taraflar arasında büyük farkların bulunduğu durumlarda uzlaşma çoğu zaman mümkün olmayabilir. Bu durumda ev sahibi, kira artış davası nasıl açılır? sorusunun cevabını arayarak yasal yollara başvurur.

Sonuç olarak, kira artım davası açmadan önce arabuluculuk gibi prosedürler ihmal edilmeden uygulanmalı; aksi takdirde dava şartı eksikliği nedeniyle süreç baştan geçersiz sayılabilir.

4. Kira Artırım Davası Nasıl Açılır?

Ev sahibi ve kiracı arasındaki kira bedeli uyuşmazlıklarında, tarafların anlaşamaması durumunda başvurulabilecek en etkili yollardan biri kira artırım davasıdır. Ancak bu davanın açılabilmesi için belirli şartların ve prosedürlerin yerine getirilmesi gerekir. Özellikle 2025 yılında, ekonomik dalgalanmaların etkisiyle kira artışı davası 2025 yılında da sıkça gündeme gelecektir. Bu noktada kira artırım davası nasıl açılır? sorusuna kapsamlı ve doğru bir yanıt vermek hem ev sahipleri hem de avukatlar açısından büyük önem taşımaktadır.

4.1 Kira Artış Davası Açma Şartları Nelerdir?

Kira artış davası açma şartları, kira sözleşmesinin türüne ve süresine göre değişiklik gösterir. Öncelikle, kira sözleşmesinin beş yıl veya daha uzun süreli olması durumunda, ev sahibi kiracıya karşı kira artırım davası açmak için Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine dayanarak bir talepte bulunabilir.

Eğer kira sözleşmesi henüz beş yılı doldurmamışsa, artış talebi ancak sözleşmede yer alan kira artış oranına (örneğin TÜFE’ye endeksli) uygun şekilde yapılabilir. Ancak beş yılı geçen kira ilişkilerinde artık serbest değerlendirme mümkündür. Bu durumda ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir? sorusu, emsal kiralara ve bilirkişi raporlarına dayalı olarak mahkeme tarafından cevaplanır.

Ayrıca, davadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması şarttır. Bu adımlar atılmadan dava açılamaz; açılırsa da dava usulden reddedilebilir.

4.2 Kira Artırım Davası Açma Süreci Adım Adım

Kira artırım davası nasıl açılır? sorusunun yanıtı şu adımlarda özetlenebilir:

1. Yazılı Bildirim: Ev sahibi, yeni kira döneminden en az 30 gün önce yazılı olarak kira artışını talep eder. Dava açmak için zorunlu değildir, hemen dava açma yoluna da gidilebilir.
2. Arabuluculuk Başvurusu: Yazılı bildirime rağmen anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk başvurusunda bulunulur.
3. Arabuluculuk Süreci: Taraflar uzlaşamazsa, anlaşamama tutanağı alınır.
4. Dava Açma: Yetkili Mahkemesi’nde dava açılır. Dava dilekçesi, kira sözleşmesi, bildirim ve arabuluculuk tutanağı gibi belgelerle birlikte sunulur.
5. Yargılama ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, gerektiğinde bilirkişi atayarak emsal kira bedellerini inceler ve hakkaniyete uygun kira bedelini belirler.
6. Karar: Mahkeme, belirlenen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağına da karar verir. Yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açtıysanız veya ihtarname gönderdiyseniz, yeni kira bedeli yeni kira döneminden itibaren geçerli olur.

4.3 Antalya’da Kira Artış Davası Açmak: Yerel Uygulamalara Dikkat

Antalya, son yıllarda göç alan ve konut piyasası oldukça hareketli olan bir şehir olduğu için Antalya kira artış davası avukatı desteğiyle dava sürecinin yürütülmesi çok daha sağlıklı olacaktır. Antalya’daki emlak piyasası, diğer şehirlere göre daha yüksek kira bedellerine sahip olabilir. Bu nedenle bilirkişi raporlarında ve emsal kira değerlendirmelerinde bölgeye özgü fiyat hareketliliği dikkate alınır.

5. Kira Artırım Davalarında Sık Yapılan Hatalar ve Öneriler

Kira artırım davaları, ev sahibi ile kiracı arasında yaşanan en yaygın uyuşmazlıklardan biridir. Özellikle 2025 yılında kira piyasasındaki dalgalanmalarla birlikte, kira artışı davası 2025 için başvuruların artması beklenmektedir. Ancak birçok ev sahibi bu davaları açarken bazı temel hatalara düşmektedir. Bu hatalar, davanın reddedilmesine veya sürecin uzamasına yol açabilir. Aşağıda kira artırım davası nasıl açılır sorusuna doğru bir yanıt verirken kaçınılması gereken başlıca hataları ve bu konuda dikkat edilmesi gerekenleri bulabilirsiniz.

5.1 Eksik veya Geç Bildirim

En sık karşılaşılan hataların başında, kira artış talebinin geç veya eksik bildirilmesi gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, ev sahibi kira bedelinin yeni kira dönemi için geçerli olmasını istiyorsa yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalı veya dava açmalıdır. Bu yazılı bildirim noter aracılığıyla yapılmalıdır.

Birçok ev sahibi, sözlü uyarı veya mesaj yoluyla bildirim yapmanın yeterli olduğunu zannederek süreci yanlış başlatmaktadır. Kiracıya karşı kira artırım davası açmak isteyen mülk sahipleri için zamanlama ve usul, davanın kaderini belirleyen kritik faktörlerdir.

5.2 Emsal Kira Tespiti Yapmadan Dava Açmak

Başka bir yaygın hata ise dava açılmadan önce emsal kira bedellerinin yeterince araştırılmamasıdır. Özellikle 5 yılı doldurmuş kiracılara yönelik kira artış taleplerinde, mahkeme emsal konut kiralarını dikkate alarak karar verir. Ancak bazı ev sahipleri bu bilgileri sunmadan, yalnızca “kendi değerlendirmelerine göre” artış talebinde bulunurlar.

Dava öncesi ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir sorusuna yanıt ararken, aynı bölgede benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedelleri mutlaka araştırılmalıdır. Özellikle Antalya gibi dinamik konut piyasasına sahip bölgelerde, Antalya kira artış davası avukatı desteğiyle bu analiz daha profesyonel yapılabilir.

5.3 Profesyonel Hukuki Destek Almamak

Bir diğer hata ise dava sürecinin bir avukat danışmanlığı olmadan yürütülmesidir. Kira artış davası açma şartları, belge toplama, arabuluculuk süreci, dilekçe hazırlanması ve mahkemeye sunulması gibi teknik aşamalar içerir. Bu aşamalarda yapılacak en ufak bir eksiklik, davanın seyrini olumsuz etkileyebilir.

Özellikle Antalya gibi yoğun kira taleplerinin bulunduğu şehirlerde, Antalya kira artış davası avukatı ile çalışmak hem süreci hızlandırır hem de başarı şansını artırır.

SONUÇ: Kira Artırım Davası 2025’te Nasıl Yönetilmeli?

2025 yılında ekonomik koşullar, enflasyon oranları ve konut piyasasındaki dalgalanmalar, kira ilişkilerini her zamankinden daha hassas hale getirmiştir. Bu ortamda hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından kira artışı konusu dikkatle ele alınmalıdır. Özellikle 5 yılını dolduran kiracılar için kira artışı davası 2025 yılı itibarıyla daha sık gündeme gelecek ve yargı organlarının takdirine bırakılan emsal bedeller, davanın sonucunu doğrudan etkileyecektir.

Kira artırım davası nasıl açılır, ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir, kira artış davası açma şartları nelerdir gibi sorulara net ve hukuki temelli yanıtlar verilmeden dava açmak, hem zaman hem maliyet açısından kayıplara yol açabilir. Bu nedenle her adım dikkatle atılmalı, bildirim süresi ve şekli doğru belirlenmeli, emsal kira araştırmaları yapılmalı ve en önemlisi uzman bir avukattan destek alınmalıdır.

Antalya gibi yoğun göç alan, kira bedellerinin hızla değiştiği şehirlerde Antalya kira artış davası avukatı ile çalışmak, hem yerel uygulamalara hakimiyet sağlar hem de davanın en verimli şekilde yönlendirilmesine katkı sunar.

Eğer siz de 2025 yılı itibarıyla kiracıya karşı kira artırım davası açmak istiyorsanız, yasal süreci doğru yöneterek hakkınızı zamanında ve eksiksiz almak için vakit kaybetmeden profesyonel destek alın.

SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)