Gayrimenkul Hukuku · Antalya

Gayrimenkul Yatırımları: Antalya'da Yabancı Alıcılar İçin Hukuki Destek

Gayrimenkul yatırımları için avukata çoğu zaman kapora ödendikten sonra başvurulur. O aşamada paranız artık müteahhittedir ve tapu kaydında ne yazıyorsa o yazmaktadır. Önce tapu kaydını, satıcıyı ve yapı izinlerini inceletin.

Avukata danışın: +90 530 936 94 64 Hukuki danışmanlık talep edin

Antalya'da gayrimenkul yatırımları alanında çalışan avukat

Antalya Barosu, sicil 9892

Baronun kendi levhasından doğrulayabilirsiniz.

Ödemeden önce tapu kaydı

Malik, ipotek, haciz ve şerhler, hesabınızdan kapora çıkmadan önce Tapu Müdürlüğünde incelenmesi gerekir.

Devir için Türkiyede bulunmak zorunlu değildir

Size en yakın Türk konsolosluğundan alacağınız vekâletname ile vekilinizin süreci tamamlamasına imkân verir.

Türkiye'de taşınmaz alan yabancıların avukata ihtiyacı var mı?

Hızlı cevap

Evet. Taşınmaz kaynaklı sorunların çoğu çözülebilir, neredeyse tamamı ise önlenebilir. Avukatınız tapu kaydını sorgular ve sözleşmeyi inceler. Sorunsuz bir alımda devir iki ila altı haftada kapanır; devredilmeyen tapu nedeniyle açılan dava bir ila üç yıl sürer. Ücreti belirleyen şey, taşınmazın değeri ve işin davaya dönüşüp dönüşmediğidir.

Bu sayfada

02 Sizin durumunuz mu? → 03 Kanun ne diyor? → 04 Dosya nasıl ilerler? → 05 Ücretler → 06 Alıcıların soruları →

Durumunuz bunlardan biri mi?

Bu dosyaların ortak yanı

Hepsinde belirleyici olan bilgi, para el değiştirmeden önce kamuya açık bir kayıtta duruyordu. İpotek, tapu kaydı örneğinde yazıyordu. Eksik iskân belgesi belediyenin yapı dosyasında bekliyordu. Kimse bunları istemedi.

Bir gayrimenkul avukatının siz para göndermeden önce kontrol ettikleri:

Tapuda kayıtlı malikin kim olduğu — Tapu Müdürlüğünde; satış ofisinde karşınızda oturan kişi değil
O parsele işlenmiş ipotek, haciz ve şerhler
Binanın kat mülkiyetine geçip geçmediği
İlçe belediyesindeki imar durumu
Satıcının Ticaret Sicili dosyası

İlk hafta içinde bizi arayanlar

Müteahhide ödemenin tamamını yaptım. Bina bitti, içinde insanlar oturuyor, tapu hâlâ benim adıma değil.
Konyaaltı'nda bir satış ofisinde İngilizce sözleşme imzaladım. Arsa üzerindeki banka ipoteğinden kimse söz etmedi.
Alanya'da projeden daire aldım. Şirket iki kez unvan değiştirdi, teslim tarihi üç kez ertelendi.
Değerleme raporu eşiğin altında geldi.
Zemin kattaki dairemin duvarından rutubet geliyor. Müteahhit iki yıllık garantisinin dolduğunu söylüyor.
Daireyi turistlere kiralamak istiyorum; site yöneticisi bütün kat maliklerinin yazılı onayı gerektiğini söylüyor.

Türk hukuku ne diyor?

Yabancıların taşınmaz işlerinin neredeyse tamamını üç düzenleme belirler. Üçü de kamuya açıktır; bağlantıları aşağıdadır.

2644 sayılı Tapu Kanunu

Madde 35: Bir Yabancı Neye Malik Olabilir?

Madde 35, çoğu ülkenin vatandaşının Türkiye'de taşınmaz edinmesine izin verir; karşılıklılık şartı 2012'de 6302 sayılı Kanunla kaldırılmıştır. İki sınır yürürlüktedir: bir kişi ülke genelinde 30 hektarın üzerinde taşınmaz edinemez ve yabancı uyruklular birlikte, bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10'unu aşamaz. Askerî yasak bölgedeki taşınmaz ise hiçbir şekilde devredilemez.

Madde 35'i mevzuat.gov.tr'de okuyun

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

Madde 219–231: Taşınmaz Ayıplı Çıkarsa

Teslim aldığınız şey satılan şey değilse, yani taşınmaz ayıplıysa — rutubet, oturma, eksik metrekare — 219 ila 231. maddeler size dört imkân tanır: sözleşmeden dönmek, bedelden indirim istemek, onarım istemek, ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini istemek.

219–231. maddeleri mevzuat.gov.tr'de okuyun

7464 sayılı Kanun, 1 Ocak 2024'te yürürlükte

Dairenizi Turistlere Kiralamak

Bir konutun 100 günden kısa sürelerle kiraya verilmesi artık Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi almayı gerektirir. İzinsiz kiralama, izinsiz her konaklama için yeniden uygulanabilen bir para cezasına bağlanmıştır.

7464 sayılı Kanunu mevzuat.gov.tr'de okuyun

Bir taşınmaz dosyası nasıl ilerler?

Hâlâ karar aşamasında olmanıza ya da işin çoktan sarpa sarmış olmasına göre iki ayrı yol. Her aşamada sizden ne istediğimiz ayrıca yazılıdır.

Ödemeden önce

Antalya'da Taşınmaz Satın Almak

Parsel bilgileri

Tapudan ya da ilandan il, ilçe, ada ve parsel numaralarını bize gönderin.

Tapu kaydı sorgusu

O parselin tam kaydını isteriz: kayıtlı malik, bütün ipotekler, hacizler ve şerhler. Sonucu, hiçbir taahhüt altına girmeden önce elinize alırsınız.

Yapı ve satıcı dosyası

İlçe belediyesinden imar durumunu kontrol eder, satıcının Ticaret Sicili dosyasını çıkarırız.

Vergi kimlik numarası

Vergi kimlik numaranızı, yalnızca pasaportunuzla Vergi Dairesinden alırız. Bu numara olmadan sonraki her adım kilitlidir: banka hesabı, sigorta, tapu randevusu.

Döviz Alım Belgesi

Dövizinizi bir Türk bankası aracılığıyla Merkez Bankasına satarsınız; banka da adınıza Döviz Alım Belgesi düzenler. Tapu Müdürlüğü bu belgeyi randevuda ister; belge olmadan devir yapılmaz.

DASK deprem sigortası

6305 sayılı Kanun uyarınca zorunlu deprem sigortasının, Tapu Müdürlüğü devri tamamlamadan önce yürürlükte olması gerekir.

Tapuda devir

Randevu WEB-TAPU üzerinden alınır. Türkçe bilmiyorsanız yeminli tercümanın hazır bulunması zorunludur. Vekâletnameniz varsa randevuya sizin yerinize vekiliniz katılabilir.

İş çoktan sarpa sardıysa

Satıcının Devretmediği Tapuyu Dava Etmek

Deliller ve noter ihtarı

Sözleşmeyi, ödeme kayıtlarını ve tapu kaydı örneğini bir araya getirir, ardından noter aracılığıyla ihtar çekilmelidir.

Tapuya tedbir şerhi

Dava sürerken bağımsız bölümün başkasına satılmasını engelleyen şerh için Asliye Hukuk Mahkemesine başvurulur. En sık atlanan adım budur; taşınmazı kurtaran da budur.

Arabuluculuk ya da dava

Tüketici nitelikli talepler, değerine göre Tüketici Mahkemesine ya da Tüketici Hakem Heyetine gider; ticari nitelikli taleplerin önce dava şartı arabuluculuktan geçmesi gerekir.

Karar ve tescil

Devre hükmeden karar, satıcının imzası olmadan tapuya tescil edilir. Süreyi bilirkişi raporları belirler; her itiraz bir duruşma daha ekler.

Maliyet ne kadar?

Resmî harç ve masraflar kamuya açıktır ve kanunla belirlenir. Bizim ücretimiz dosyanın ne çıktığına bağlıdır; yapısı aşağıda açıklanmıştır.

Resmî masraflar

Tapu harcı

492 sayılı Kanun uyarınca beyan edilen değerin %4'ü — kanunen her iki taraftan %2'şer

Tapu Müdürlüğü

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün her yıl yeniden belirlediği döner sermaye hizmet bedeli

Noter, yeminli tercüme, tercüman

Noter tarifesi ve sayfa başına tercüme bedeli; yeminli tercümanın ücreti devir randevusunda ödenir

Ücretimiz nasıl kurulur

Alım ve ön inceleme

İşe başlanmadan önce yazılı olarak kararlaştırılan maktu ücret

Tapu ve ayıp davaları

Maktu ücrete ek olarak, elde edilenin belirli bir yüzdesi

Yüzdenin tavanı

Dava değerinin %25'i, 1136 sayılı Kanun m. 164

Hepsinin altındaki taban

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi — hiçbir Türk avukatı bunun altında ücret isteyemez

Toplamı belirleyenler, sırasıyla

1 · Dava açılıp açılmadığı

Farkı yaratan asıl kalem; noter ihtarıyla kapanan bir dosya, karara kadar giden dosyanın maliyetinin küçük bir bölümüdür

2 · Taşınmazın değeri

Hem yargı harçları hem de asgari ücret tarifesi, talep edilen tutarla birlikte yükselir

3 · Taraf sayısı

Paydaşlar, mirasçılar ya da hakkında icra takibi bulunan bir müteahhit, her biri ayrı bir cephe açar

4 · Bilirkişi turları

Her bilirkişi raporu ve her rapora itiraz, bir duruşma ve bir gider daha ekler

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından Resmî Gazete'de yayımlanır. Hem bir avukatın isteyebileceği en düşük ücreti hem de kaybeden tarafın kazanan tarafın avukatına ödeyeceği vekâlet ücretini belirler; dava açmadan önce tartılması gereken bir kalemdir.

Dosyanızın ücreti

Sözleşmeniz veyahut durumunuzun özelliğine göre işin ne olduğu ve resmî masraflar belirlenir.

Bilgi isteyin

Hukuk rehberlerimizden

İmza atmadan önce okuyun

Ayıplı taşınmaz

Kusurlu Ev Satışı: Satın Aldığınız Evdeki Ayıplara Karşı Haklarınız

Rehberi okuyun

Kira geliri

Airbnb İzni Nasıl Alınır? Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi Rehberi

Rehberi okuyun

Ödemeyi yaptınız, tapu hâlâ yok mu?

Sözleşme İncelenmesi

Tapu kaydını ve sözleşmeyi inceleyip hangi yolun açık olduğunun tespit edilmesi gerekmektedir.

Alıcıların bize sorduğu sorular

En sık duyduğumuz yedi soru;

Yabancılar Antalya'da taşınmaz satın alabilir mi?

Evet. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi, çoğu ülkenin vatandaşının Türkiye'de taşınmaz edinmesine izin verir; karşılıklılık şartı 2012'de kaldırılmıştır. İki sınır geçerlidir: bir kişi ülke genelinde 30 hektarın üzerinde taşınmaz edinemez ve yabancı uyruklular birlikte, bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10'unu aşamaz. Askerî yasak bölgedeki taşınmaz devredilemez.

Türkiye'de taşınmaz alırken avukat şart mı, emlakçı yetmez mi?

Emlakçı ücretini satış tamamlanınca alır; dolayısıyla emlakçının menfaati satışın olmasıdır. Avukatın işi ise satışın neden olmaması gerektiğini bulmaktır. Tapu kaydı örneği, iskân belgesi, imar durumu ve satıcının Ticaret Sicili dosyası kamuya açıktır.

Türkiye'de tapu harcı ne kadar?

Tapu harcı, 492 sayılı Kanun uyarınca beyan edilen satış değerinin %4'üdür. Kanuna göre alıcı ve satıcı %2'şer öder, ancak Antalya'da %4'ün tamamı alışıldığı üzere alıcıya yüklenir. Bunun üstüne Tapu Müdürlüğünün döner sermaye bedeli, zorunlu DASK sigortası ve yeminli tercüman gideri eklenir.

Türkiye'ye gelmeden Antalya'da taşınmaz alabilir miyim?

Evet. Bir Türk konsolosluğunda ya da yabancı bir noter önünde apostilli ve yeminli Türkçe tercümesiyle düzenlenen vekâletname, avukatınızın devri siz olmadan tamamlamasına imkân verir. Vekâletnamenin satın alma, satma ve Tapu Müdürlüğü önünde işlem yapma yetkisini açıkça içermesi gerekir. Genel vekâletname kabul edilmez.

Müteahhit tapuyu hiç devretmezse ne olur?

Tescil için dava açarsınız. Önce noterden ihtar çeker, bağımsız bölümün başkasına satılamaması için mahkemeden şerh talep eder, ardından Asliye Hukuk Mahkemesinden devre karar verilmesini istersiniz. Karar, müteahhidin imzası olmadan tapuya tescil edilir. Beklemeyin; gerçek risk ikinci bir satış ve müteahhidin borca batmasıdır.

Antalya'da bir taşınmaz alımı ne kadar sürer?

Tamamlanmış bir dairenin sorunsuz alımı genellikle iki ila altı hafta sürer. Kayıt sorguları birkaç gün alır.

Antalya'daki dairemi Airbnb'de kiraya verebilir miyim?

Yalnızca izin belgesiyle. 1 Ocak 2024'ten bu yana 7464 sayılı Kanun, 100 günden kısa her kiralama için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınmasını zorunlu kılıyor. İzinsiz kiralama, her konaklama için yeniden uygulanabilen bir para cezasına bağlanmıştır.

Antalya'da gayrimenkul yatırımları: Akdeniz kıyısı ve adalet terazisi

Gayrimenkul Hukuku için Hukuki Danışmanlık

Sözleşmeyi ve belgelerin incelenmesi ile ön görüş edinilmesi mümkündür.

+90 530 936 94 64 Hukuki danışmanlık talep edin