Hızlı Cevap
5 yılını dolduran kiracının kira artışı, TÜFE tavanıyla sınırlı değildir. Türk Borçlar Kanunu m.344/3 uyarınca yeni bedel hâkim tarafından; TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Yani belirli bir yüzde sınırı yoktur — ama ev sahibi de kendi belirleyemez. Kiracı kabul etmezse artış yalnızca kira bedelinin tespiti davası ile sağlanabilir. Mahkeme, bilirkişi raporundaki emsal bedelden hakkaniyet indirimi yaparak nihai tutarı belirler.
En kritik kural zamanlamadır: yeni bedelin dönem başından geçerli olması için dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmış olmalıdır.
Normal yıllardaki kira artışını mı arıyorsunuz? Sözleşmenin ilk beş yılında artış, TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz ve bunun için dava gerekmez. → Güncel oranı ve kira güncelleme hesabını kira artış hesaplama aracımızdan yapabilirsiniz. Bu sayfa yalnızca beşinci yıl sonrası için geçerli olan farklı rejimi anlatır.
Bu Rehberde
01
Beşinci Yıl Neden Farklı?
Kira sözleşmesinin ilk beş yılında oyunun kuralı basittir: artış, bir önceki kira yılına ait TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Ev sahibi ne kadar zam yapabilir sorusunun cevabı bu dönemde tek bir rakamdır ve taraflar isteseler de bu tavanın üzerine çıkamazlar.
Beş yılın dolmasıyla bu tavan kalkar. Türk Borçlar Kanunu m.344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira bedelinin hâkim tarafından belirleneceğini düzenler. Artık tek ölçüt enflasyon değildir; kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de devreye girer.
Yaygın yanlış anlama: “Beş yıl doldu, artık istediğim kirayı isteyebilirim.” Bu doğru değil. Beş yılın dolması size emsale göre bedel talep etme hakkı verir; tek taraflı belirleme yetkisi vermez. Kiracı yeni bedeli kabul etmezse, eski kira ödenmeye devam eder ve artış ancak mahkeme kararıyla gerçekleşir. Kiracıya “şu kadar ödeyeceksin” demek, hukuken bir sonuç doğurmaz.
02
Hâkim Neye Bakar? Hakkaniyet İndirimi
Mahkeme, emsal kira bedellerini belirlemek için dosyaya bilirkişi atar ve çoğu dosyada taşınmazda keşif yapılır. Bilirkişi; konum, metrekare, bina yaşı, kat, ısıtma sistemi, otopark ve genel bakım durumu gibi unsurları karşılaştırarak bir emsal bedel önerir.
Ancak mahkeme bu rakamı olduğu gibi hükme geçirmez. Hakkaniyet indirimi adı verilen bir indirim uygulanır. Gerekçesi şudur: uzun süredir aynı taşınmazda oturan ve düzenli ödeme yapan kiracı, piyasaya yeni giren bir kiracıyla aynı konumda değildir. Yargıtay içtihatlarında bu indirim genellikle yüzde 5 ile 20 arasında değişmektedir.
İndirim neyin üzerinden yapılır?
Hakkaniyet indirimi, davacının talep ettiği tutar üzerinden değil, bilirkişi raporundaki emsal bedel üzerinden uygulanır. Bu ayrıntı çok atlanır ve beklentiyi baştan yanlış kurdurur: dava dilekçenizde yüksek bir rakam yazmanız sonucu değiştirmez, belirleyici olan bilirkişinin bulduğu emsal bedeldir. Bu yüzden dava öncesi emsal araştırmasına harcanan zaman, dilekçedeki rakamdan çok daha değerlidir.
Ev sahibi kiraya yüzde kaç zam yapabilir?
Beşinci yıl sonrası için bu soruya baştan bir yüzde söylemek mümkün değildir; sonuç emsal bedele ve indirime bağlıdır. Piyasa bedelinin çok altında kalmış bir kirada artış oranı yüksek çıkabilirken, zaten piyasaya yakın bir kirada dava açmanın anlamlı bir getirisi olmayabilir. Dava masrafını üstlenmeden önce emsal araştırması yaptırmak, bu nedenle sadece dava stratejisi değil, ekonomik bir karardır.
03
Otuz Günlük Kural — En Kritik Tarih
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak açılma zamanı, kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağını belirler. Bu, dosyanın kaderini değiştiren tek kuraldır ve en sık burada hata yapılır.
Yol 1 — Dönem başlamadan 30 gün önce dava açın
Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce davayı açarsanız, mahkemenin belirleyeceği bedel o dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. İhtarname göndermenize gerek kalmaz.
Yol 2 — 30 gün önce yazılı bildirim yapın
Aynı süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirim gönderirseniz, davayı izleyen kira dönemi sonuna kadar açabilirsiniz. Karar yine dönem başından geçerli olur. Bu yol size nefes alanı verir.
Süre kaçırılırsa ne olur?
Dava hakkınız kaybolmaz — ama mahkemenin belirlediği bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur. Yani bir yıl boyunca eski kirayı almaya devam edersiniz. Pratikte bu, davanın getirisini bir yıl geciktirmek anlamına gelir ve büyük bir kayıptır. Takvimi baştan çıkarmak, dava dilekçesinden daha önemlidir.
İhtarname zorunlu mu? Hayır. İhtar göndermek davanın açılabilmesi için şart değildir. Ancak süresinde gönderilmiş bir ihtar, dava açma pencerenizi otuz günden bir kira dönemine uzatır. Bu yüzden uygulamada neredeyse her dosyada önce ihtar gönderilir. İhtar noter aracılığıyla gönderilmeli ve tebliğ tarihi saklanmalıdır; süre tebliğden itibaren işler.
04
Kira Bedelinin Tespiti Davası — 6 Adım
Adım 1 — Beş yılın dolduğunu doğrulayın
İlk sözleşme tarihinden itibaren beş kira yılının tamamlanmış olması gerekir. Sözleşmenin her yıl kendiliğinden uzaması bu süreyi kesmez, aksine besler. Sözleşme tarihinin doğru tespiti dosyanın ilk kritik noktasıdır.
Adım 2 — Emsal kira araştırması yapın
Aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira bedellerini toplayın. Emlak ilanları, aynı apartmandaki diğer daireler ve varsa yazılı kira sözleşmeleri. Dava emsal bedel üzerinden yürüyeceği için bu hazırlık sonucu doğrudan etkiler.
Adım 3 — Otuz günlük kurala göre takvim çıkarın
Yeni kira döneminin başlangıç tarihini belirleyin ve geriye doğru otuz gün sayın. Bu tarihten önce ya davayı açın ya da ihtarnameyi tebliğ ettirin. Bu adım atlanırsa sonraki her şey bir yıl gecikir.
Adım 4 — Arabulucuya başvurun
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu aşama atlanarak açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa dava açmanıza gerek kalmaz ve süreç aylar kısalır.
Adım 5 — Sulh hukuk mahkemesinde dava açın
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dosyaya kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, varsa ihtarname ve tebliğ belgesi ile emsal araştırması sunulur. Talep sonucunda tespit edilmesi istenen kira dönemi açıkça belirtilmelidir.
Adım 6 — Bilirkişi ve keşif aşamasını takip edin
Mahkeme bilirkişi atar, çoğu dosyada keşif yapılır. Bilirkişi raporundaki emsal bedelden hakkaniyet indirimi uygulanarak nihai bedel belirlenir. Rapora itiraz süresi kaçırılmamalıdır; itiraz edilmeyen rapor hükme esas alınır.
05
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer, Masrafı Ne?
Kesin bir süre vermek doğru olmaz ve internette dolaşan “şu kadar ayda sonuçlanır” iddialarına temkinli yaklaşmanızı öneririz. Süreyi belirleyen dört değişken vardır:
- Arabuluculuk aşaması. Anlaşma çıkarsa süreç burada biter; çıkmazsa dava başlar.
- Bilirkişi incelemesi ve keşif. Bu davaların ayırt edici özelliği budur ve süreci uzatan asıl unsurdur.
- Rapora itiraz ve ek rapor. Taraflardan biri itiraz ederse ek rapor alınır; her ek rapor yeni bir duruşma dönemi demektir.
- Mahkemenin iş yükü. Duruşma aralıkları buna göre değişir.
Bu yapısı nedeniyle kira bedelinin tespiti davası genellikle tek celsede sonuçlanmaz. Buna karşılık bir avantajı vardır: dava uzasa bile, otuz günlük kurala uyulmuşsa mahkemenin belirlediği bedel dönem başından geçerli olur ve aradaki fark geçmişe dönük talep edilebilir. Yani süre uzaması alacağı yok etmez, tahsilini erteler.
Masraflar
Başvuru ve karar harçları, arabuluculuk ücreti, bilirkişi ve keşif giderleri ile avukatlık ücreti dava boyunca davacı tarafından peşin karşılanır. Dava lehinize sonuçlanırsa yargılama giderleri ve vekalet ücreti karşı tarafa yüklenir. Kısmen kabul halinde giderler kabul oranına göre paylaştırılır — bu nedenle dilekçede gerçekçi olmayan yüksek bir bedel talep etmek, kazansanız bile masraf yükünüzü artırabilir.
06
5 Yılını Dolduran Kiracının Hakları
Bu sayfa çoğunlukla ev sahipleri tarafından okunuyor; ancak 5 yıllık kiracı hakları da net şekilde tanımlıdır ve kiracının bilmesi gereken dört nokta vardır.
Sözleşme sona ermez
Beş yılın dolması tahliye sebebi değildir. Sözleşme aynı şartlarla uzamaya devam eder.
Tek taraflı zam bağlamaz
Kiracı, kabul etmediği bir artışı ödemek zorunda değildir. Artış anlaşma veya mahkeme kararıyla olur.
Davada savunma hakkı
Kiracı, bilirkişinin emsal seçimine itiraz edebilir ve hakkaniyet indirimi talep edebilir.
Ödemeye devam etmeli
Dava sürerken mevcut kirayı ödemeyi bırakmak temerrüde ve ayrıca tahliye riskine yol açar.
Kiracıya en sık verdiğimiz uyarı: “Ev sahibi fazla zam istiyor, ben de ödemeyi keseceğim.” Bu, sizi haklı konumdan haksız konuma taşıyan tek hamledir. Artış talebine katılmıyorsanız eski bedeli ödemeye devam edin ve ödemeyi banka üzerinden, açıklamalı olarak yapın. Ödemeyi kestiğiniz anda tartışma kira bedelinden çıkıp tahliyeye döner.
07
Sık Yapılan 5 Hata
1. Otuz günlük süreyi kaçırmak. En pahalı hata. Dava hakkı kaybolmaz ama karar bir sonraki dönemden geçerli olur; bir yıllık artıştan olursunuz.
2. Emsal araştırması yapmadan dava açmak. Bilirkişi zaten emsal bulacaktır — ama sizin sunduğunuz emsaller olmadan bulacaktır. Hazırlıksız açılan davada sonuç beklentinin çok altında kalabilir.
3. Arabuluculuk aşamasını atlamak. Kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır. Atlanırsa dava usulden reddedilir ve hem zaman hem harç kaybedilir.
4. Tespit davası ile uyarlama davasını karıştırmak. İkisi farklı davalardır. Tespit davası beş yılın dolmasına dayanır. Kira uyarlama davası ise sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen koşullara dayanır; şartları ve ispat yükü çok daha ağırdır. Yanlış dava türü seçmek dosyanın reddiyle sonuçlanır.
5. İhtarnameyi tebliğ ettirmeden dava açmak. İhtar göndermek yetmez; tebliğ edilmiş olması ve tebliğ tarihinin belgelenmesi gerekir. Süreler tebliğ tarihinden işler.
08
Sıkça Sorulan Sorular
5 yılını dolduran kiracıya ne kadar zam yapılır?
Beş yılını dolduran kiracıda kira artışı TÜFE tavanıyla sınırlı değildir. Türk Borçlar Kanunu m.344/3 uyarınca yeni kira bedeli hâkim tarafından; TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Belirli bir yüzde sınırı yoktur, ancak bu artış ancak dava yoluyla sağlanabilir.
Ev sahibi 5 yıl sonra kirayı kendi belirleyebilir mi?
Hayır. Beş yılın dolması, kiraya verene tek taraflı olarak istediği bedeli belirleme hakkı vermez. Kiracı yeni bedeli kabul etmezse, artış ancak sulh hukuk mahkemesinde açılacak kira bedelinin tespiti davasıyla sağlanabilir. Kiracının ödemeye devam ettiği eski bedel, mahkeme kararına kadar geçerliliğini korur.
Kira bedelinin tespiti davası ne zaman açılmalı?
Dava her zaman açılabilir; ancak belirlenen bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması gerekir. Alternatif olarak kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yaparsa, dava izleyen kira dönemi sonuna kadar açılabilir ve karar yine dönem başından geçerli olur.
Kira tespit davası açmak için ihtarname zorunlu mu?
Hayır, ihtarname göndermek dava açmanın şartı değildir. Ancak yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce gönderilen yazılı bildirim, dava açma süresini kira dönemi sonuna kadar uzatır. İhtar gönderilmemişse davanın dönem başlamadan otuz gün önce açılmış olması gerekir.
Hakkaniyet indirimi nedir, ne kadar uygulanır?
Hakkaniyet indirimi, bilirkişi raporunda belirlenen emsal kira bedelinden yapılan indirimdir. Kiracının uzun süredir aynı taşınmazda oturması ve düzenli ödeme yapması gibi unsurlar dikkate alınır. Yargıtay içtihatlarında bu indirim genellikle yüzde 5 ile 20 arasında değişmektedir ve davacının talep ettiği tutar üzerinden değil, bilirkişi raporundaki tutar üzerinden yapılır.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Kesin bir süre vermek mümkün değildir. Süreyi belirleyen unsurlar arabuluculuk aşaması, bilirkişi incelemesi, keşif yapılıp yapılmadığı ve mahkemenin iş yüküdür. Bilirkişi raporuna itiraz edilmesi ve ek rapor alınması süreci uzatır. Bu nedenle dava genellikle tek celsede sonuçlanmaz.
5 yılını dolduran kiracı evden çıkarılabilir mi?
Beş yılın dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Kiraya veren, ancak kanunda sayılı sebeplere dayanarak tahliye isteyebilir. Sebep göstermeksizin sona erdirme hakkı, belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresinin dolmasıyla doğar.
Kiracı dava sürerken hangi bedeli öder?
Kiracı, mahkeme kararı kesinleşene kadar mevcut kira bedelini ödemeye devam eder. Ödemeyi durdurmak temerrüde düşmesine ve ayrıca tahliye riskiyle karşılaşmasına yol açar. Mahkeme kararıyla belirlenen yeni bedel geçmişe etkili uygulanırsa, aradaki fark sonradan talep edilebilir.
Yeni ev sahibi kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Taşınmazı satın alan kişi mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Kiracının sözleşmesi beş yılı doldurmuşsa, yeni malik de otuz günlük kurala uymak kaydıyla kira bedelinin tespiti davası açabilir.
Kira tespit davası ile uyarlama davası aynı şey mi?
Hayır. Kira bedelinin tespiti davası, beş yılın dolması üzerine bedelin emsale göre yeniden belirlenmesini sağlar. Uyarlama davası ise sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen koşullar nedeniyle sözleşmenin değişen şartlara uydurulmasını amaçlar; şartları ve ispat yükü çok daha ağırdır.
5 yıllık kiracının hakları nelerdir?
Beş yılını dolduran kiracı, sözleşmesi kendiliğinden sona ermez ve tek taraflı bir zammı kabul etmek zorunda değildir. Kira artışı ancak anlaşmayla veya mahkeme kararıyla olur. Kiracı, davada emsal bedele ve hakkaniyet indirimine ilişkin savunma yapabilir; dava süresince mevcut bedeli ödemeye devam ettiği sürece tahliye riski doğmaz.
Kaymaz Hukuk Bürosu
Önce takvimi, sonra dilekçeyi konuşalım
Kira tespit dosyalarında kaybedilen değerin çoğu, otuz günlük sürenin kaçırılmasından ve emsal araştırması yapılmadan dava açılmasından kaynaklanır. Sözleşme tarihinizi ve kira dönemi başlangıcınızı inceleyip hangi tarihe kadar hareket etmeniz gerektiğini, davanın ekonomik olarak anlamlı olup olmadığını birlikte değerlendiriyoruz. Antalya ve çevresinde kira tespit, tahliye ve depozito uyuşmazlıklarında hizmet veriyoruz.
Uncalı Mah. 1219 Sk. 3C/10, Konyaaltı / Antalya
Hazırlayan ve hukuki kontrolü yapan
Av. Ahmet Kaymaz
Antalya Barosu’na kayıtlı avukat. Gayrimenkul ve kira hukuku alanında çalışmakta; kira bedelinin tespiti, tahliye, depozito ve ecrimisil uyuşmazlıklarında taraf vekilliği yapmaktadır. Bu sayfadaki süre ve usul bilgileri, büromuzun takip ettiği kira tespit dosyalarında tekrar eden hatalar esas alınarak hazırlanmıştır. Profili görüntüleyin →
Yayın 8 Temmuz 2026 • Son hukuki kontrol 26 Temmuz 2026.
Bu sayfada dayanılan mevzuat ve içtihat
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 (kira bedelinin belirlenmesi; birinci ve ikinci fıkralarda TÜFE tavanı, üçüncü fıkrada beş yıl sonrası rejimi) • m.345 (dava açma zamanı ve otuz günlük kural) • m.347 (uzama süresi ve on yıl kuralı) • m.138 (aşırı ifa güçlüğü — uyarlama davasının dayanağı) • Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin emsal kira bedeli ve hakkaniyet indirimi uygulamasına ilişkin yerleşik kararları • 21.11.1966 tarih ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (ihtar ve dava dilekçesinin tebliğ tarihinin önemi) • 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk).
Hukuki uyarı. Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık, görüş veya vekillik hizmeti yerine geçmez. Kira bedelinin tespiti davalarında sonuç, emsal bedele, taşınmazın durumuna ve somut delil durumuna göre değişir. Dava açmadan önce bir avukata danışmanızı öneririz.
Süre uyarısı. Otuz günlük süre, kararın hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağını belirleyen kritik süredir ve tebliğ tarihine göre hesaplanır. Kendi sözleşmenizdeki kira dönemi başlangıcını ve tarihleri bir avukatla birlikte teyit ediniz.
