Kiracı Nasıl Çıkarılır? | 9 Hukuki Sebep

1. Kiracıyı Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebiyle Çıkarma

Kiracı nasıl çıkarılır sorusu ile karşılaşanların en çok karşılaştığı sebeplerden biri olan kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle tahliye TBK m. 350/1-1 uyarınca düzenlenmiş olup buna göre;

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Madde gereği bu kapsamda dava açabilmek için öncelikle usulü şartlara uyulması gerekmektedir. Aksi takdirde dava açma süresi bir kira yılı daha uzar.

Bu kapsamda kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlediği takdirde kiraya veren, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.

Kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlemediği takdirde kiraya veren, her bir 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay önce kiracıya ihtarname göndererek fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – 2019/4734 K.)

Buna göre ihtiyaç olarak kabul edilebilir sebeplere bunlar örnek gösterilebilir:

• Kiraya verenin kirada oturması,
• Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,
• Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
• Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi halinde,
• Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,
• Kiraya verenin memuriyet sebebi,

Ayrıca burada dikkat edilmesi gereken başkaca bir hususta yeniden kiralama yasağıdır. TBK m.355 uyarınca Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

2. Kiracıyı Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Çıkarma

Yeni ev alan ancak aldığı ev içerisinde kiracı bulunan mülk sahiplerinin aklına gelen ilk soru kiracı nasıl çıkarılır olacaktır.

Bu kapsamda TBK m. 351 uyarınca kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

3. Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Kiracıyı Çıkarma

Taşınmazın yeniden inşası veya imarı gerektiği durumlarda maliklerin aklına gelen ilk soru Kiracı nasıl çıkarılır olacaktır.

Bu nedenle TBK m. 350/1-2 uyarınca yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye konusu düzenlenmiştir. Bu kapsamda Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Bu düzenleme gereği rutin ve sıradan bakım ve onarımlar tahliye sebebi değildir. Plan, ruhsat ve proje gibi teknik raporlar mahkemeye sunulmalıdır.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

4. Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Kiracıyı Çıkarma

Elinde tahliye taahhüdü bulunduran mülk sahipleri için kiracı nasıl çıkarılır sorusu daha kolay yanıtlanacaktır.

Bu kapsamda TBK m. 352/1 uyarınca Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Sözleşmenin düzenlenme tarihiyle aynı tarihte olan tahliye taahhüdü, baskı altında alındığı varsayıldığından geçersizdir.

Tahliye taahhüdünün noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu değildir. Ancak ispat kolaylığı sağladığı için uygulamada noter aracılığıyla düzenlenmesi tercih edilebilmektedir. Bununla birlikte adi yazılı şekilde düzenlenen bir tahliye taahhüdü de kanuni şartları taşıdığı sürece geçerli kabul edilir.

Burada ayrıca uygulamada çokça karşımıza çıkan kira sözleşmesi yapılırken boş tarihli olarak verilen tahliye taahhüdü karşımıza çıkmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu hususta verdiği bir kararda “Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması tek başına belgenin geçersizliğini gerektirmez. Bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.” demiştir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2021/1108 K.)

Bu kapsamda hukuken geçerli olan tahliye taahhüdü ile ilgili tarihten itibaren 1 ay içerisinde icraya başvurarak veya dava açarak kiraya veren kiracıyı çıkarabilir.

5. İki Haklı İhtar Sebebiyle Kiracıyı Çıkarma

Kira borcunu ödemeyen kiracılar bakımından kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevaplarından biri iki haklı ihtar sebebiyle tahliyedir.

TBK m. 352/2 uyarınca Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu kapsamda bir kira yılı içerisinde iki farklı ay için noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi gerekecektir. Bu şartın tamamlanması ardından kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden sonra bir ay içerisinde dava açarak kira sözleşmesini sonlandırabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta kiracı, kira bedelini ihtar sonrası ödese bile, iki haklı ihtar gerçekleştikten sonra kiraya veren dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yani ihtarnameden sonra kira bedelinin ödenmesi sonucu değiştirmez. 

Bu kapsamda kiraya veren iki haklı ihtarname gönderdikten sonra dava açmadan önce 7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemeler nedeniyle kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirildiğinden önce arabuluculuğa başvurulması gerekecektir. 

Arabuluculuktan sonuç alınamadıktan sonra ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açacaktır. Dava sonunda verilen karar sonucu kiracı taşınmazı kendiliğinden tahliye etmezse kiraya veren icra dairesine başvurarak kararı icra yoluyla uygulatması gerekecektir.

6. Kiracı veya Eşinin Aynı İlçedeki Konutu Bulunması Nedeniyle Kiracıyı Çıkarma

Kira sözleşmesini imzaladıktan sonra kiracının veya kiracının eşinin aynı ilçede konutu olduğunu öğrenen ev sahiplerinin aklına gelen ilk soru kiracı nasıl çıkarılır olacaktır.

TBK m. 352/3 uyarınca Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Bu noktada dikkat edilmesi gereken en önemli nokta kira sözleşmesi yaparken kiraya veren bu durumu bilmiyor ve bilmesi gerekmiyor olması gerekmektedir. Aksi takdirde kiraya verenin dava hakkı olmayacaktır.

Dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta da kiracı veya eşine ait olan konutun, kiracı ve varsa ailesinin yaşam standartlarına uygun, fiziki olarak ikamete elverişli ve onların oturabileceği nitelikte olması gerektiğidir.

Yargıtay verdiği bir kararda bu konuda “Davaya konu tahliyesi istenen taşınmazın alan ve konum itibariyle davalıya ait taşınmazdan daha üstün vasıflarda olduğu belirtilmiş olup, davalı kiracı da sahibi olduğu evin ailesinin ihtiyaçlarını karşılamaya yetmediğini savunmuştur. Bu durumda tarafların tüm delilleri toplanarak, davalının statüsü ve ailesinin ihtiyaçlarına göre bahsi geçen evin davalının kullanımına elverişli olup olmadığı kirada bulunup bulunmadığı yönünde yapılacak araştırma ve değerlendirme sonucunda bir karar verilmesi gerekir” şeklinde hüküm kurmuştur. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/1840 K.) 

7. On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiracıyı Çıkarma

Kiracı nasıl çıkarılır sorusuna verilebilecek en basit yanıt on yıllık uzama süresi sonunda kiracının çıkarılması olacaktır.

TBK m. 347 uyarınca Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Yani bunun için belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin bitiminden sonra sözleşme aynı koşullarla bir yıl için daha uzar. Bu uzama yıllarından on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren bu uzama yılından sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak bir sebep göstermesine gerek kalmaksızın sözleşmeyi sona erdirebilir. 

Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesinin bu yolla sonra erdirilmesi için ilk 1 yıl sonunda sözleşme 10 yıl boyunca uzadıktan sonraki uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunularak sözleşme sona erdirilebilecektir. Bu örnekte 1+10+1 olmak üzere toplam 12. yılın sonunda kira sözleşmesi sona ermektedir.

Görülebileceği üzere bu yol Kiracı nasıl çıkarılır sorusuna verilen diğer yanıtlara nazaran süre bakımından daha zor ve zaman alıcıdır. Ancak başka bir tahliye sebebi bulunmadığı takdirde taraflar da karşılıklı olarak anlaşamıyorsa bunun haricinde izlenebilecek bir hukuki yol bulunmamaktadır.

8. Temerrüt Sebebiyle Fesih ve Kiracıyı Çıkarma

Kiracı nasıl çıkarılır sorusuna en hızlı sonuç verme potansiyeline sahip yol temerrüt sebebiyle fesihtir.

TBK m. 315 uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Bu kapsamda kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi başlatılır ve icra dairesi tarafından kiracıya ödeme yapması için otuz günlük süre verilir. Bu süre sonunda kiracı borcu ödemezse icra mahkemesinden tahliye talep edilir ve tahliye kararı akabinde icra dairesi vasıtasıyla icra edilerek kiracı nasıl çıkarılır sorusu yanıtlanmış olur.

Bu konu hakkında detaylı bilgiye temerrüt sebebiyle kiracının çıkarılması makalemizden ulaşabilirsiniz.

9. Sözleşmeye Aykırılık Sebebiyle Fesih ve Kiracıyı Çıkarma

Kiracı nasıl çıkarılır sorusuna verilebilecek son yanıt ise kiracının sözleşmeye aykırı davranması sebebiyle tahliye edilmesidir.

TBK m. 316 uyarınca Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Bu kiracıyı çıkarma yolu bakımından hak düşürücü süre bulunmamaktadır ancak kira sözleşmesine aykırılıktan kaynaklanan tazminat davaları gibi sair talep ve davalar için genel hükümlerdeki 10 yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir (TBK m.146). 

Yine bu yolda da kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık olması nedeniyle dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Bu kapsamda kiraya veren dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunda olup aksi takdire açılacak dava dava şartı eksikliğinden reddedilecektir.

Ayrıca yine yargılama sonunda hükmedilen tahliye kararına kiracı tarafından kendiliğinden uyulmazsa kiraya veren tarafından icra dairesine başvurarak kararı icra dairesi vasıtasıyla uygulatması gerekecektir.

Sonuç: Hukuki Süreçlerin Önemi ve Profesyonel Destek Almanın Faydaları

Kiracı nasıl çıkarılır sorusu, ev sahiplerinin sıklıkla karşılaştığı karmaşık bir hukuki problemi temsil eder. Bu süreç, yasal prosedürlerin eksiksiz bir şekilde takip edilmesini gerektirir ve hukuki hataların önüne geçmek adına profesyonel bir yaklaşımla yönetilmelidir. Özellikle İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya gibi yoğun kira piyasasına sahip bölgelerde, tahliye süreci hem zaman hem de maddi kayıplara yol açabilecek bir durum haline gelebilir.

Kiracı tahliye sürecinde, hukuki işlemlerin zamanında ve doğru bir şekilde yürütülmesi, ev sahibinin haklarını korumak açısından büyük önem taşır. Örneğin, tahliye davalarında noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi, hak düşürücü sürelere uyulması, dava şartlarının yerine getirilmesi, kira sözleşmesinin detaylı bir şekilde incelenmesi ve mahkemeye sunulacak delillerin eksiksiz hazırlanması gereklidir. Bu noktada, bir avukattan destek almak, sürecin etkinliğini artırır ve muhtemel hataların önüne geçer.

Bir avukattan destek almanın başlıca faydaları şunlardır:

1. Hukuki Süreçlerin Hızlandırılması:
   Avukatlar, dava açma sürecinden icra işlemlerine kadar her aşamayı titizlikle takip ederek sürecin hızlanmasına katkı sağlar. Kiracı nasıl çıkarılır sorusuna en hızlı ve etkili yanıtlar, hukuki uzmanlıkla bulunabilir.
2. Risklerin Minimize Edilmesi:
   Hatalı bir ihtarname gönderimi veya eksik delil sunumu, tahliye talebinin reddedilmesine yol açabilir. Hukuki bilgi birikimi ve deneyimiyle bir avukat, bu tür riskleri önler.
3. Zaman ve Enerji Tasarrufu:
   Ev sahipleri için tahliye süreci yorucu ve zaman alıcı olabilir. Profesyonel bir avukat, tüm hukuki detayları üstlenerek ev sahibinin bu yükten kurtulmasını sağlar.

Sonuç olarak, kiracı nasıl çıkarılır sorusu ile karşı karşıya kalan herkesin, sürecin karmaşıklığını göz önünde bulundurarak profesyonel destek alması önemlidir. Bir avukat ile çalışmak, tahliye sürecinin hem yasalara uygun hem de en az zararla sonuçlanmasını sağlar. Bu yaklaşım, sadece hukuki hakların korunmasını değil, aynı zamanda huzurlu bir çözüm süreci yaşanması için de etkili olur.

Kiracı Nasıl Çıkarılır Sorusu Kapsamında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)