Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusunun 2 cevabı bulunmaktadır:
- İki Haklı İhtar (TBK M. 352/2)
- Temerrüt (TBK M. 315 ve İİK M. 269)
İki haklı ihtar bakımından bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması kiracıyı çıkarma sebebidir.
Öte yandan temerrüt hali bakımından ise TBK M. 315 uyarınca 30 gün süre verilip süre sonunda ödenmemesi halinde kiracı çıkarılabilir. Tek bir ayın ödenmemesi bile bu bakımdan tahliye sebebidir. Başlatılan icra takibinde kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde ödemezse takip kesinleşir. Kiraya veren, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istemek zorundadır bu süre hak düşürücüdür.
Bu sayfa yalnızca kira ödenmemesi senaryosunu anlatır. Tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malik hakkı ve on yıl kuralı gibi diğer sebepler ayrı bir rehberde toplanmıştır. → Dokuz tahliye yolunun karşılaştırması için buraya bakın.
Bu Rehberde
01
Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır – Kaç Ay Kira Ödemezse Çıkarılır?
Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusu kapsamında ilk akla gelen kiracının kaç ay kira ödemediği durumlarda çıkarılabileceğidir. Kanunda belirli bir ay sayısı yoktur. TBK M. 352/2 düzenlemesi bakımından bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması çıkarma sebebiyken TBK M. 315 bakımından da kira ödemeyen kiracıya verilecek 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılmaması kiracıyı çıkarmak için yeterlidir.
Pratik sonuç: Ay biriktirmenin size faydası yok, zararı var. Kiracı üç ay ödemediyse süreç aynı şekilde işler, sadece alacağınız büyümüş ve tahsil ihtimaliniz düşmüştür. Ödeme aksadığı ilk ayda yazılı ihtar göndermek, hem süreci erken başlatır hem de ödeme alışkanlığını düzeltir.
02
İki Haklı İhtar
Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevaplarından birisi TBK M. 352/2 uyarınca düzenlenen iki haklı ihtar halidir.
Buna göre Kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bu noktada karıştırılmaması gereken husus kiracı, kira bedelini ihtar sonrası ödese bile, iki haklı ihtar gerçekleştikten sonra kiraya veren dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yani ihtarnameden sonra kira bedelinin ödenmesi sonucu değiştirmeyecektir.
İki haklı ihtar şartı gerçekleştikten sonra kiraya veren süresi içerisinde öncelikle arabuluculuğa başvurmak zorundadır. Zira kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuğa tabi olduğundan dolayı bu husus dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar dava şartı eksikliğinden reddedilecektir.
Arabuluculuk aşaması tamamlanıp sonuç alınamadıktan sonra kiraya veren taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması gerekecektir.
Bu davada ispat yükü davacıya aittir. Yani kiraya veren, kiracının kira bedellerini süresi içerisinde ödemediğini ve aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtar gönderdiğini ispatlaması gerekecektir.
Mahkeme tarafından tahliye kararı verildikten ve bu karar kesinleştikten sonra ise kiracı taşınmazı kendiliğinden terk etmezse kiraya veren icra dairesine başvurarak kararı icra dairesi vasıtasıyla zorla yerine getirttirmesi gerekmektedir.
İhtarda mutlaka bulunması gerekenler
- Hangi dönemlerin ödenmediği. “Kira borcunuz vardır” yeterli değil; ay ay dökülmeli.
- Toplam tutar.
- Ödeme yapılacak IBAN. Kiracının ödeme yapamadığını iddia edememesi için.
İhtar nasıl gönderilmeli? Noter aracılığıyla gönderilmesi ispat bakımından en iyisi olacaktır. WhatsApp mesajı, telefon görüşmesi veya kapı altına bırakılan not, tebliğ tarihini ispatlamakta zorluk yaratmaktadır.
03
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Talepli İcra Takibi
Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevaplarından bir diğeri ise temerrüt nedeniyle tahliyedir.
Türk Borçlar Kanunu M. 315 uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
İcra ve İflas Kanunu M. 269 uyarınca yürütülen bu yol, hem ödenmeyen kiranın tahsilini hem de tahliyeyi aynı dosyada sağlar. İki ayrı süreç yürütmenize gerek kalmaz.
Bu kapsamda icra dairesi tarafından kiracıya ödeme emri gönderilir ve itiraz etmesi için 7 gün, ödemesi için 30 gün süre verilir. Kiracı 7 gün içerisinde itiraz etmez 30 gün içerisinde de ödeme yapmazsa kiraya veren kesinleşen kira alacağından dolayı haciz talep edebileceği gibi icra mahkemesinden de tahliye kararı talep edebilir.
İİK M. 269/a uyarınca kiraya veren 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 6 aylık süre içerisinde icra mahkemesinden taşınmazın tahliyesi talep etmesi gerekir. İcra mahkemesinde görülecek dava hızlı bir hukuki yoldur ve genel mahkemelere göre daha hızlı bir şekilde karara bağlanır ve kiralayan kişi taşınmazına daha hızlı kavuşabilir.
Adım 1 — Ödemeleri belgeleyin
Kira sözleşmesi ve banka hesap dökümü. Hangi ayların ödenmediğini ve her ay ne kadar eksik kaldığını gösteren bir tablo çıkarın.
Adım 2 — Takip talebini sunun
İcra dairesine tahliye talepli takip talebi verilir. Talebe kira sözleşmesinin örneği eklenmelidir. Kritik nokta: tahliye talebi açıkça yazılmalıdır. Yalnızca alacak talebiyle açılan takipte sonradan tahliye istenemez ve süreç baştan başlar.
Adım 3 — Ödeme emri tebliğ edilir
İcra dairesi kiracıya ödeme emri gönderir. Emirde alacağın miktarı ve dayanağı, yedi gün içinde itiraz hakkı ve otuz gün içinde ödenmezse tahliye edileceği ihtarı yer alır.
Adım 4 — 30 gün ve 7 gün beklenir
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme süresi 30 gün, takibe itiraz süresi 7 gündür. Her ikisi de tebliğ tarihinden başlar. Kiracı itiraz etmez ve ödeme de yapmazsa takip kesinleşir.
Adım 5 — İcra mahkemesinden tahliye istenir
Takibin kesinleşmesi tek başına tahliye anlamına gelmez. Kiraya veren, otuz günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep etmelidir. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa aynı dosyadan tahliye istenemez.
Adım 6 — Tahliye icra dairesi eliyle yapılır
Tahliye kararından sonra icra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir; taşınmaz icra memuru eliyle boşaltılır. Eşyalar tutanakla tespit edilir ve gerekirse yediemine teslim edilir.
04
Kiracı İtiraz Ederse Ne Olur?
Kiracı yedi gün içinde icra dairesine itiraz ederse takip durur. Bu, sürecin bittiği anlamına gelmez; sadece uzadığı anlamına gelir. Kiraya veren, bu durumda eğer elinde noterlikçe tanzim veya imzası tasdik edilmiş sözleşme bulunmaktaysa icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunur. Eğer bu belgelerden biri bulunmuyorsa genel mahkemeler nezdinde dava açılması gerekecektir.
Kira ilişkisine itiraz
Kiracı “kiracı değilim” veya “böyle bir sözleşme yok” derse, yazılı ve imzası inkâr edilmeyen sözleşme varsa itiraz icra mahkemesinde kaldırılabilir.
Borca itiraz
Kiracı “ödedim” derse ödemeyi belgelemek zorundadır. Elden ödeme iddiası, kira ödemelerinin banka üzerinden yapılma zorunluluğu karşısında ispatı güç bir savunmadır.
Dilekçede tahliyeyi açıkça isteyin
Uygulamada sık görülen bir hata: dilekçede yalnızca “itirazın kaldırılması” istenip tahliye talebinin yazılmaması. Bu durumda icra mahkemesi tahliyeye karar veremez ve yeniden dava açmanız gerekir. Talep sonucunda hem itirazın kaldırılması hem tahliye ayrı ayrı yazılmalıdır.
Arabuluculuk gerekir mi? Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Ancak icra mahkemesinde görülen itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri bu kapsamda değildir. İcra yolunun tercih edilmesinin pratik sebeplerinden biri de budur.
05
İki Haklı İhtar ile Temerrüt Halinin Karşılaştırılması
Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır sorusu kapsamında bu iki yoldan hangisinin seçileceği önem taşımaktadır.
İki haklı ihtar sürecinde kiraya verenin tahliye gerçekleştirebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki kere kira borcunu ödememesi ve kiraya verenin de iki haklı ihtar göndermesi akabinde kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde genel mahkemeler nezdinde dava açması gerekecektir.
Temerrüt hali nedeniyle başlatılacak hukuki süreç ise çok daha hızlı sonuç verebilmektedir zira kiraya veren icra dairesine tahliye talepli icra takibi ile başvuracak ve kiracıya sadece 30 günlük ödeme süresi verilecektir. Bu süre içerisinde ödeme olmaması durumunda da genel mahkemelerden çok daha hızlı sonuçlanan icra mahkemesinden tahliye kararı alınıp aynı dosya üzerinden hem tahliye hem de alacağın tahsili gerçekleştirilebilecektir.
İki seçeneğinde kendine özgü artıları ve eksileri bulunmaktadır. Dosyanız kapsamında detaylı incelenerek hangi yolun sizin için daha sağlıklı olacağına bir avukat görüş verebilir.
06
Ödenmeyen Kirayı Nasıl Tahsil Edersiniz?
Tahliye ile alacak farklı şeylerdir. Kira ödemeyen kiracı evden çıktığında ödenmemiş kiralar kendiliğinden silinmez ancak tahsil edilmesi için ayrı adımlar gerekir. Kirasını ödemeyen kiracıdan para nasıl alınır sorusunun cevabı da burada başlıyor. İyi haber şu: tahliye talepli takip zaten alacak takibini de kapsar, ayrı dosya açmanıza gerek yoktur.
İki haklı ihtar yolundan ilerlemeye karar verdiğiniz takdirde ise tahliye davası haricinde kira alacağınız için ayrıca icra takibi başlatmanız gerekecektir.
Beklenti yönetimi: Kâğıt üzerindeki alacak, tahsil edilebilir alacak demek değildir. Kiracının üzerine kayıtlı mal varlığı, düzenli geliri veya geçerli bir kefili yoksa, tahliye kararı alsanız bile alacağın tahsili yıllara yayılabilir. Bu yüzden sözleşme aşamasında kefil ve depozito konusunda titiz davranmak, sonradan yapılacak her şeyden daha etkilidir.
07
Kiracı Kaçtıysa veya Evden Çıkmıyorsa
Kiracı kirayı ödemeden kaçtıysa
Evin boş göründüğüne kanaat getirip kapıyı açmayın. Kiracının sözleşmeyi usulüne uygun sona erdirmeden ayrılması, sizin taşınmaza kendi başınıza girme hakkınızı doğurmaz. İçeride kalan eşyadan ve kayıplardan sorumlu tutulabilirsiniz.
- Adres araştırması yaptırın. Takip dosyası üzerinden kiracının güncel adresi araştırılır ve tebligat buna göre yapılır.
- Tebligatı usulüne uygun yaptırın. Adreste bulunamama halinde kanunda öngörülen usul izlenir; usulsüz tebligat tüm süreci geçersiz kılar.
- Kilit açımını icra dairesi eliyle yaptırın. İçerideki eşya tutanakla tespit edilir, gerekirse yediemine teslim edilir.
- Sayaç ve abonelikleri kontrol edin. Kiracının üzerinde kalan aboneliklerdeki borçlar için ilgili kuruma başvurun.
Kiracı kirayı ödemiyor ama evden de çıkmıyorsa
Bu durumda akla gelen ilk soru kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır olacaktır. Bu, dosyalarımızda en sık karşılaştığımız tablodur ve ev sahiplerini en çok zorlayan durumdur. Yapılması gereken tek şey vardır: süreci usulüne uygun yürütmek. Tahliye kararı olmadan kiracı çıkarılamaz.
Kilidi değiştirmeyin
Kiracının zilyetliğine son verilmesidir; kiracı kolluğa başvurup taşınmaza geri dönebilir.
Elektrik ve suyu kestirmeyin
Aboneliğin sizin üzerinizde olması bu hakkı vermez; sözleşmeye aykırılık oluşturur.
Eşyaları çıkarmayın
Kaybolan veya zarar gören eşyadan siz sorumlu olursunuz; ayrıca ceza sorumluluğu doğar.
Baskı yapmayın
Tehdit ve rahatsız etme, kendi açınızdan ayrı hukuki sorumluluk doğurabilir.
08
Süre, Masraf ve Sık Yapılan 5 Hata
Süreç ne kadar sürer?
Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusu kapsamında bir diğer önemli nokta da sürecin ne kadar süreceğidir. Kesin bir süre vermek doğru olmaz; internette dolaşan “şu kadar ayda tahliye” iddialarına da temkinli yaklaşın. Süreyi belirleyen üç değişken vardır: tebligatın yapılabilmesi, kiracının itiraz edip etmediği ve mahkemenin iş yükü. Kiracı itiraz etmezse süreç belirgin şekilde kısalır; itiraz halinde itirazın kaldırılması aşaması eklenir ve süre uzar.
Avukatsız yürütülen dosyalarda gördüğümüz 5 hata
1. Takip talebine tahliye yazmamak. Yalnızca alacak talebiyle açılan takipten tahliye çıkmaz. En pahalı hata budur; süreç baştan başlar.
2. Altı aylık süreyi kaçırmak. Takip kesinleşse bile ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde tahliye istenmezse hak düşer.
3. Kiracıdan elden ödeme almaya devam etmek. Takip sürerken elden alınan ödemeler hem dosyayı karıştırır hem de her iki tarafa özel usulsüzlük cezası riski doğurur.
4. Sözlü anlaşmaya güvenip süreci durdurmak. “Gelecek ay çıkacağım” sözü üzerine takibi bekletmek, sürelerin kaçırılmasının en yaygın sebebidir. Anlaşma yapacaksanız yazılı yapın ve takibi durdurmayın.
09
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı kaç ay kira ödemezse çıkarılır?
Kanunda belirli bir ay sayısı yoktur. Yaygın bilinenin aksine üç ay beklemek gerekmez. Tek bir ayın ödenmemesi bile, usulüne uygun bir süreç ile tahliye sebebidir. Ay sayısı yalnızca iki haklı ihtar yolunda önem taşır; orada bir kira yılı içinde iki ayrı ihtar aranır.
Kiracı kira ödemiyorsa ilk ne yapılmalı?
İlk adım, ödemeleri banka dökümüyle belgelemek ve kiracıya yazılı temerrüt ihtarı göndermektir. İhtarda ödenmeyen dönemler, tutar, ödeme için verilen otuz günlük süre ve süre sonunda tahliye isteneceği açıkça yazılmalıdır. Telefon veya mesajla yapılan uyarılar ispat açısından yetersizdir.
Kira ödemeyen kiracının tahliyesi ne kadar sürer?
Kesin süre vermek mümkün değildir. Kiracı itiraz etmezse süreç, 30 günlük ödeme süresinin ardından icra mahkemesindeki tahliye talebiyle devam eder. Kiracı itiraz ederse itirazın kaldırılması davası açılır ve süre belirgin şekilde uzar. Tebligatın yapılabilmesi ve mahkemenin iş yükü belirleyici olur.
Kiracı depozitodan düşülsün diyerek son kirayı ödemezse ne olur?
Bu hukuken geçerli değildir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre kiracı, kira ilişkisi devam ederken depozitoyu kira borcuna mahsup edemez; depozito kira değil teminattır. Bu durumda kiracı temerrüde düşmüş sayılır ve kiraya veren hem ödenmeyen kira için icra takibi başlatabilir hem de tahliye talep edebilir.
Ödenmeyen kirayı nasıl tahsil ederim?
Tahliye talepli icra takibi hem tahliyeyi hem alacağın tahsilini kapsar. Takip kesinleştikten sonra kiracının maaşı, banka hesapları, aracı ve taşınmazları haczedilebilir. Sözleşmede kefil varsa kefile de başvurulabilir. Depozito ise ancak sözleşme sona erip taşınmaz teslim alındıktan sonraki hesaplaşmada mahsup edilebilir.
Kiracı kirayı ödemeden kaçtıysa ne yapabilirim?
Taşınmazı kendi başınıza açıp boşaltmayın. Önce kiracının adres araştırmasını yaptırıp usulüne uygun tebligat yapılmasını sağlayın, ardından icra takibini yürütün. Taşınmazın boşaltılması ve içindeki eşyaların tespiti icra dairesi eliyle yapılmalıdır; aksi halde kaybolan eşyadan siz sorumlu olursunuz.
Kiracı kirayı ödemiyor ama evden de çıkmıyor, ne yapmalıyım?
Tahliye kararı alınmadan kiracı çıkarılamaz. Kilit değiştirmek, eşya çıkarmak veya elektrik su kesmek hukuka aykırıdır ve suç oluşturabilir. Yapılması gereken, temerrüt ihtarı ve tahliye talepli icra takibiyle süreci başlatmak, kesinleşme sonrasında icra dairesi eliyle tahliyeyi gerçekleştirmektir.
Kiracı 30 gün içinde öderse tahliye olur mu?
Hayır. Kiracı ödeme emrinde verilen otuz günlük süre içinde borcu tamamen öderse tahliye talebi düşer, yalnızca alacak tahsil edilmiş olur. Aynı kira yılı içinde bu durum ikinci kez yaşanırsa iki haklı ihtar yolu gündeme gelebilir.
Kısmi ödeme yapan kiracı temerrüde düşmüş sayılır mı?
Evet. Borcun tamamı ödenmedikçe temerrüt devam eder; eksik ödeme süreyi durdurmaz. Ancak kısmi ödemelerin hangi döneme mahsup edildiği tartışma yaratabileceğinden, ödemelerin açıklamalarını ve tutarlarını dönem dönem kayıt altına almak önemlidir.
Kaymaz Hukuk Bürosu
Hazırlayan ve hukuki kontrolü yapan
Av. Ahmet Kaymaz
Antalya Barosu’na kayıtlı avukat. Bu sayfadaki süre ve usul bilgileri, güncel mevzuat ve içtihatlar ile tarafımızca takip edilen kira uyuşmazlığı dosyaları esas alınarak hazırlanmıştır. Profili görüntüleyin →
Yayın 6 Kasım 2025 • Son hukuki kontrol 4 Eylül 2026.
Bu sayfada dayanılan mevzuat ve içtihat
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315 (kiracının temerrüdü ve otuz günlük süre) • m.342 (güvence bedeli) • m.352/2 (iki haklı ihtar) • m.583 ve devamı (kefalet sözleşmesinin şekli) • 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269 ve devamı (tahliye talepli ilamsız icra takibi, ödeme emri, itirazın kaldırılması ve tahliye) • İİK m.82 ve m.83 (haczedilemeyen mallar ve kısmen haczedilebilen gelirler) • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin depozitonun kira borcuna mahsup edilemeyeceğine ilişkin yerleşik kararları • 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk) • 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (kira ödemelerinde tevsik zorunluluğu).
Hukuki uyarı. Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık, görüş veya vekillik hizmeti yerine geçmez. Kira alacağı ve tahliye süreçlerinde sonuç, sözleşmenin niteliğine, tebligatın usulüne ve somut delil durumuna göre değişir. İşlem yapmadan önce bir avukata danışmanızı öneririz.
Süre uyarısı. Sayfada belirtilen otuz gün, yedi gün ve altı aylık süreler mevzuatta düzenlenen genel sürelerdir ve tebliğ tarihine göre hesaplanır. Kendi dosyanızdaki tarihleri bir avukatla birlikte teyit ediniz; bu süreler hak düşürücüdür.
