Anlık ve ücretsiz
Kira Artış Hesaplama
Kira artışı, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Aracı, sözleşme yenileme ayınıza ait resmî oranla hesaplar.
Sözleşme bilgileri
Durumunuz
Hızlı Cevap
Ağustos 2026 kira artış oranı %31,90’dir. Bu oran, TÜİK’in açıkladığı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır ve Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca artışın üst sınırını oluşturur.
Hesap basit: mevcut kira × oran ÷ 100 = artış tutarı. 20.000 TL kira, %31,90 ile 6.380 TL artarak 26.380 TL olur. Uygulanacak oran, sözleşmenizin yenilendiği aya göre değişir her ay farklıdır.
İki kritik istisna: Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o geçerlidir. Sözleşme 5 yılı doldurduysa artış TÜFE ile sınırlı değildir; emsal kiralar da devreye girer.
01
Güncel oran
Ağustos 2026 · %31,90
Bu oran, sözleşmesi ağustos ayında yenilenen kiracılar için geçerlidir. Sözleşmeniz başka bir ayda yenileniyorsa 03. bölümdeki tablodan kendi ayınızın oranını kullanın.
Kira artış oranı konusunda yapılan en yaygın hata bu. Kanun, haberlerde açıklanan yıllık enflasyon oranını değil, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır. İkisi farklı sayılardır ve genellikle 12 aylık ortalama daha düşüktür.
Ev sahibi yıllık enflasyonu dayatıyorsa itiraz edin. “Enflasyon şu kadar oldu, kira da o kadar artacak” yaklaşımı yasal dayanaktan yoksundur. Doğru veri, TÜİK bülteninde “TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim” satırında yer alır ve resmî olarak sorgulanabilir.
Sözleşmenizin başladığı ay, her yıl zammın uygulanacağı aydır. Ağustos 2023’te başlayan bir sözleşme her yıl ağustosta yenilenir ve o yılın ağustos oranı uygulanır. Bu yüzden aynı anda farklı kiracılar farklı oranlara tabi olur ve oran her ay yeniden hesaplanır. TÜİK verileri her ayın üçünde saat 10.00’da yayımlar.
02
Formül tek satır: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran ÷ 100). Yukarıdaki kira artış hesaplama aracı bunu sizin için yapar, ama mantığını bilmek ev sahibiyle görüşürken işinize yarar.
Yuvarlama tartışması. Hesap sonucu küsuratlı çıkar; taraflar yukarı yuvarlamada anlaşabilir ancak tek taraflı yuvarlama yasal sınırı aşamaz. 26.380 TL çıkan bir kirayı ev sahibi 27.000 TL’ye çıkaramaz. Aradaki fark küçük görünse de yıla vurulduğunda anlamlı bir tutar oluşturur.
03
Sözleşmenizin yenilendiği ayı bulun ve karşısındaki oranı kullanın. Tablodaki değerler TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranlarıdır.
2024’ün ilk yarısına dikkat. Tablodaki oranlar %60 civarında görünse de, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kiralarında artış %25 ile sınırlıydı. Yani o dönemde konutlar için uygulanan oran tablodaki değer değil, %25’tir. İşyeri kiraları bu tavana tabi değildi.
04
Kuralın kaynağı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir. Madde, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu düzenler. Bu kural, sözleşmede artış oranı kararlaştırılmamış olsa dahi uygulanır.
%25 tavanı sona erdi. Konut kiralarında uygulanan %25 sınırı 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında geçerliydi ve süresi uzatılmadı. Bugün yenilenen konut kiralarında geçerli tek sınır TÜFE 12 aylık ortalama oranıdır. İnternette hâlâ “%25 sınırı var” diyen içerikler dolaşıyor; bunlar güncelliğini yitirmiştir.
Yabancı para üzerinden kira. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, sözleşmede aksi yazmadıkça beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıldan sonra ise TÜFE oranı ve yabancı paranın değerindeki değişiklikler gözetilerek hakim tarafından belirlenir.
05
Kural burada tamamen değişiyor
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde artış TÜFE ile sınırlı değildir.
Bu durumda kira bedeli; TÜFE on iki aylık ortalama oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte gözetilerek hakim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Yani kira, piyasa değerine yaklaştırılabilir. Uzun süredir düşük kira ödeyen kiracılar için en riskli eşik budur.
1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Kira tespiti ve tahliye talepleri bu kapsamdadır; icra yoluyla tahliye ise dışındadır.
Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılırsa dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir ve süre kaybedilir. Bu, uygulamada en sık yapılan usul hatalarından biri.
Kira tespit davasının, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiraya verenin artış talebini yazılı olarak bildirmesi hâlinde, belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde bir sonraki kira yılını beklemek gerekir.
Kiracıysanız: beş yıl dolmadan hazırlanın
Beşinci yıl yaklaşıyorsa, mahkemenin bakacağı unsurları önceden değerlendirmek elinizi güçlendirir: kiralananın fiziki durumu, yaptığınız masraflar, bölgedeki gerçek emsal kiralar ve uzun süreli kiracı olmanın hakkaniyet değerlendirmesindeki yeri. Bu veriler hazır olduğunda arabuluculuk aşamasında daha makul bir tutarda anlaşma ihtimali yükselir.
06
Zam kendiliğinden yürürlüğe girmez. Artışın uygulanabilmesi için kiraya verenin talebini kiracıya bildirmesi ve bildirimin ulaşması gerekir. Sözlü söylenen bir zam, ihtilaf çıktığında ispat edilemez. Noter ihtarnamesi en güvenli yoldur.
Geçmişe dönük toplu fark talebi tartışmalıdır. Aylarca bildirim yapmayıp sonradan birikmiş farkı istemek, iyiniyet kuralları çerçevesinde tartışma konusu olur. Böyle bir talep geldiğinde hemen ödemeden önce inceletmekte yarar var.
Fazla ödenen kira geri istenebilir. Yasal sınırın üzerinde tahsil edilen tutar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade konusu olabilir. Ödeme yaparken ihtirazi kayıt koymak, açıklamaya “fazlaya ilişkin haklarım saklıdır” yazmak, konumunuzu güçlendirir.
Dava usulü 31 Temmuz 2026’da değişti. 7589 sayılı Kanunla alacak ve tazminat davalarında faiz rejimi ile yasal faizin hesaplanma yöntemi yeniden düzenlendi ve belirsiz alacak davası kaldırıldı. Kira alacağı ve fazla ödemenin iadesi taleplerinde dava türünün ve faiz başlangıcının doğru kurgulanması bu nedenle daha kritik hâle geldi.
Kira ödenmezse ne olur? Kiraya veren, kira alacağı için icra takibi başlatabilir ve koşulları varsa temerrüt nedeniyle tahliye isteyebilir. Kiracı tarafındaysanız ödeme emrine itiraz süresi kısadır. → İcra geldi ne yapmalıyım rehberi
07
Zam, tahliye sebebi değildir. Kiracının yasal sınır içindeki bir zammı ödememesi temerrüt oluşturur ve tahliyeye yol açabilir; ancak kiraya veren “kirayı beğenmedim” gerekçesiyle sözleşmeyi tek taraflı sona erdiremez. Tahliyenin kanunda sayılı belirli sebepleri vardır ve her biri ayrı koşullara bağlıdır.
08
Ağustos 2026 için uygulanacak kira artış oranı yüzde 31,90’dir. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumunun açıkladığı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır ve Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca kira artışının üst sınırını oluşturur.
Mevcut kira bedeli, sözleşmenin yenilendiği aya ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıyla çarpılıp yüze bölünür ve çıkan tutar mevcut kiraya eklenir. Örneğin 20.000 TL kira, yüzde 31,90 oranıyla 6.380 TL artarak 26.380 TL olur.
Hayır. Kanun açıkça tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır. Bu, haberlerde duyulan yıllık enflasyon oranından farklı ve genellikle daha düşük bir değerdir. İki oranın karıştırılması uygulamada en sık yapılan hatadır.
Hayır. Konut kiralarında uygulanan yüzde 25 tavanı 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında geçerliydi ve süresi uzatılmadı. Bu tarihten sonra yenilenen konut kiralarında artış, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı ile sınırlıdır.
Sözleşmeye yasal sınırın üzerinde bir oran yazılmış olsa bile artış, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Bu sınırı aşan anlaşma, aşan kısım bakımından geçersizdir. Buna karşılık sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa o oran uygulanır.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli; TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu durumda artış TÜFE ile sınırlı değildir ve kira tespit davası gündeme gelir.
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kira tespiti ve tahliye talepleri dahil, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İcra yoluyla tahliye bunun dışındadır. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir.
Artışın uygulanabilmesi için kiracıya yazılı bildirim yapılması ve bu bildirimin kiracıya ulaşması gerekir. Bildirim yapılmadan geçen dönem için sonradan toplu fark istenmesi tartışmalıdır. Bildirimin ispat edilebilir bir yolla, örneğin noter ihtarnamesiyle yapılması güvenlidir.
Yasal sınırın üzerinde tahsil edilen kira bedeli için sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade talep edilebilir. Talebin ileri sürülme biçimi ve zamanaşımı süresi somut duruma göre değişir; ödeme sırasında ihtirazi kayıt konulmuş olması durumu güçlendirir.
Türk Borçlar Kanunu m.344, konut ve çatılı işyeri kiralarını birlikte düzenler; artış sınırı her ikisi için de aynıdır. Ancak kiracının tacir olduğu bazı işyeri kiralarında Kanun’un belirli hükümlerinin uygulanması ertelenmiş olduğundan sözleşmenin özel şartları ayrıca değerlendirilmelidir.
Uygulanacak oran, sözleşmenin yenilendiği aya ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır ve bu değer her ay yeniden hesaplanır. Bu nedenle ocakta yenilenen bir sözleşme ile ağustosta yenilenen bir sözleşme farklı oranlara tabi olur. Türkiye İstatistik Kurumu verileri her ayın üçünde saat 10.00’da yayımlar.
Yasal sınır içinde kalan bir artış talebi geçerlidir; kiracının kabul beyanı aranmaz. Kiracı ödemezse kira alacağı için icra takibi ve koşulları varsa temerrüt nedeniyle tahliye gündeme gelir. Talep yasal sınırın üzerindeyse kiracı aşan kısmı ödemekle yükümlü değildir.
Kaymaz Hukuk Bürosu
Beşinci yıl yaklaşıyorsa hazırlıklı olun
Kira uyuşmazlıklarında en pahalı hata, beşinci yılın getirdiği kural değişikliğini geç fark etmek. Bu eşikten sonra artış TÜFE ile sınırlı olmuyor ve emsal kiralar devreye giriyor. Sözleşmenizi inceleyip artış talebinin yasal sınır içinde olup olmadığını tespit ediyor, kira tespit davası öncesi zorunlu arabuluculuk sürecini yürütüyor, fazla ödenen kiranın iadesi ve tahliye dosyalarında taraf vekilliği yapıyoruz. Antalya ve çevresinde kira hukuku ve gayrimenkul dosyalarında hizmet veriyoruz.
Uncalı Mah. 1219 Sk. 3C/10, Konyaaltı / Antalya
Hazırlayan ve hukuki kontrolü yapan
Av. Ahmet Kaymaz
Antalya Barosu’na kayıtlı avukat. Kira hukuku, kira tespit ve tahliye davaları ile gayrimenkul uyuşmazlıklarında taraf vekilliği yapmaktadır. Bu sayfadaki oranlar TÜİK verilerine dayanır ve her ay güncellenmektedir. Profili görüntüleyin →
Son güncelleme 3 Ağustos 2026 • Ağustos 2026 oranı işlendi.
Bu sayfada dayanılan mevzuat ve veri
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 (kira bedelinin belirlenmesi, TÜFE on iki aylık ortalama sınırı, beş yıl kuralı ve yabancı para kirası) • m.345 (kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava ve otuz günlük süre) • m.315 (kiracının temerrüdü) • m.77 ve devamı (sebepsiz zenginleşme) • 6098 sayılı Kanun’un geçici hükümleri kapsamında konut kiralarında 11/6/2022 – 1/7/2024 arasında uygulanan yüzde yirmi beş sınırı • 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve 7445 sayılı Kanunla getirilen, 1/9/2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında geçerli dava şartı arabuluculuk • 7589 sayılı Kanun (Resmî Gazete: 31/07/2026, Sayı 33326 — alacak ve tazminat davalarında faiz rejimi, belirsiz alacak davasının kaldırılması) • Türkiye İstatistik Kurumu tüketici fiyat endeksi bültenleri (on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları).
Hukuki uyarı. Bu sayfadaki bilgiler ve hesaplama aracı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık, görüş veya vekillik hizmeti yerine geçmez. Kira uyuşmazlıklarında sonuç; sözleşmenin içeriğine, kiralananın niteliğine ve sözleşmenin süresine göre değişir. İşlem yapmadan önce sözleşmenizi bir avukata incelettirmenizi öneririz.
Güncellik uyarısı. Kira artış oranı her ay değişir ve Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ayın üçünde saat 10.00’da yayımlanır. Sayfadaki oranlar açıklanan resmî verilere göre güncellenmektedir; işlem yapmadan önce oranı TÜİK bülteninden doğrulayınız.
© 2024 - 2026 Kaymaz Hukuk Bürosu, Tüm Hakları Saklıdır.
