TÜFE 12 Aylık Ortalama (Nisan 2026 TÜİK Verisi)
Bir Önceki Ay Kira Artış Tavanı
Türk Borçlar Kanunu Kira Artış Sınırı
Hesaplayıcımız, TÜİK’in resmi TÜFE verilerini 2024 yılından itibaren içermektedir. Ay ve yıl seçerek geçmiş veya güncel dönemdeki kira artışınızı kolayca hesaplayın. 2024 yılı Temmuz öncesi dönemde konut kiraları için %25 tavan sınırı otomatik olarak gösterilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını geçemez. Bu kural hem konut hem de işyeri kiraları için geçerlidir.
Kira sözleşmenizin yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜİK TÜFE verisi esas alınır. Örneğin sözleşmeniz Haziran'da yenileniyorsa Mayıs ayının TÜFE oranına bakılır.
2024 – 2026 · TÜİK Resmi TÜFE Verileri
Aşağıdaki tablo, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranlarını içermektedir. 2024 yılında konut kiraları için %25 tavan uygulandığını unutmayın.
| Sözleşme Yenileme Ayı | TÜFE 12 Aylık Ort. | Konut Tavanı |
|---|---|---|
| 2024 YILI | ||
| Ocak 2024 | %64,77 | %25 (Konut) |
| Nisan 2024 | %65,69 | %25 (Konut) |
| Temmuz 2024 | %58,51 | TÜFE (Sınır kalktı) |
| Ekim 2024 | %46,62 | TÜFE |
| Aralık 2024 | %41,27 | TÜFE |
| 2025 YILI | ||
| Ocak 2025 | %43,51 | TÜFE |
| Nisan 2025 | %41,86 | TÜFE |
| Temmuz 2025 | %40,09 | TÜFE |
| Ekim 2025 | %38,36 | TÜFE |
| Aralık 2025 | %35,91 | TÜFE |
| 2026 YILI | ||
| Ocak 2026 | %34,88 | TÜFE |
| Şubat 2026 | %33,98 | TÜFE |
| Mart 2026 | %33,39 | TÜFE |
| Nisan 2026 | %32,82 | TÜFE |
| Mayıs 2026 | %32,43 | Güncel |
| Haziran 2026 | Açıklanacak | 3 Haziran |
Enflasyon verileri her ayın 3'ünde saat 10:00'da TÜİK tarafından açıklanır. Ayın 3'ü hafta sonuna denk gelirse takip eden ilk iş günü yayımlanır. Haziran 2026 kira artış oranı için 3 Haziran 2026 tarihini takip edin.
Hesaplama 3 basit adımda tamamlanır. Esas olan sözleşme yenileme ayınızdaki TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Kira sözleşmenizin yıl dönümünü tespit edin
O ayın TÜİK TÜFE 12 aylık ortalamasına bakın
Mevcut Kira × (1 + Oran/100) = Yeni Kira
Bu tutar yasal tavan sınırdır; altında anlaşma yapılabilir
Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE 12 Aylık Ortalama / 100) Örnek: 15.000 TL × (1 + 32,43/100) = 15.000 × 1,3243 = 19.864,50 TL
Kira artışlarının yasal çerçevesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile belirlenmiştir. Bu madde, kiracıyı fahiş artışlara karşı koruyan en temel yasal düzenlemedir.
"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir."
T.C. Anayasası Madde 57 (Konut Hakkı): Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır. Madde 35 (Mülkiyet Hakkı): Herkes mülkiyet ve miras hakkına sahiptir; bu haklar ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir.
11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 döneminde konut kiralarına getirilen %25’lik geçici tavan sınırı sona ermiştir. 1 Temmuz 2024’ten itibaren tüm kira sözleşmelerinde yasal üst sınır yalnızca TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Kira sözleşmesinde TÜFE'den yüksek bir artış oranı yazılmış olsa dahi bu madde hukuken geçersizdir. Yasal tavan olan TÜFE 12 aylık ortalaması uygulanır. Eski sözleşmelerde "ÜFE" veya "TEFE-ÜFE ortalaması" yazıyorsa ve bu oran TÜFE'den yüksekse, yine TÜFE geçerlidir.
Yargıtay, TÜFE üzerinde zam talep eden ev sahibinin tahliye talebinin reddedilmesi gerektiğini yerleşik içtihatlarında belirtmektedir. Kiracı, yasal oranı ödemeye devam ettiği sürece sözleşmesi güvence altındadır.
TBK’nın 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, kira sözleşmesinin üzerinden 5 kira yılı geçmişse ev sahibi veya kiracı, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın kira tespit davası açabilir.
Bu davada hakim; emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu, niteliklerini, yaşını ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirler. Ancak fahiş artışlara izin verilmez; Yargıtay %5-20 arasında “hakkaniyet indirimi” uygulanabileceğini kabul etmektedir.
7036 sayılı kanun uyarınca kira tespit ve uyarlama davaları öncesinde zorunlu arabuluculuk aşaması tamamlanmalıdır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa dava aşamasına geçilir.
Kira tespit davası hem kiracı hem ev sahibi tarafından açılabilir. Kiracı, piyasa değerinin altında kira ödüyorsa ev sahibi; piyasa değerinin üstünde ödüyorsa kiracı dava açabilir.
1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren işyeri (dükkan, ofis, mağaza) kiraları da konutlarla aynı sisteme tabi tutulmuştur. Hem konut hem de işyeri kiraları için yasal üst sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Sözleşmede farklı bir endeks (ÜFE, DİE vb.) yazıyor olsa bile TÜFE oranını aşması halinde yasal sınır olan TÜFE uygulanır.
Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmemiş olması, kira bedelinin hiç artırılamayacağı anlamına gelmez. TBK 344. madde gereğince taraflar arasında anlaşma yoksa, yeni dönemde kira bedeli TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını aşmayacak şekilde belirlenir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de sözleşmede boş bırakılan artış oranının tarafların artış yapma iradesine işaret ettiğini ve TÜFE’nin esas alınması gerektiğini belirtmektedir.
Bazı kira sözleşmelerinde “yıllık %40 artış yapılır” gibi sabit oranlar yer alabilir. Ancak TBK 344 uyarınca sözleşmede belirtilen oran TÜFE’den düşükse sözleşmedeki oran, TÜFE’den yüksekse TÜFE uygulanır. TÜFE her zaman tavan sınırdır.
Sözleşmede oran var ve TÜFE'den düşük → Sözleşmedeki oran uygulanır Sözleşmede oran var ve TÜFE'den yüksek → TÜFE uygulanır Sözleşmede oran yok → TÜFE uygulanır
Kiracı kira borcunu ödemezse ev sahibi icra takibi başlatabilir. İcra geldiğinde kiracının 30 gün içinde ödeme yapma hakkı bulunmaktadır. İki haklı ihtar halinde ise sözleşme feshedilebilir.
| Mevcut Kira | 10.000 TL |
| TÜFE Oranı | %32,43 |
| Artış Tutarı | 10.000 × 0,3243 = 3.243 TL |
| Yeni Kira | 13.243 TL |
| Mevcut Kira | 20.000 TL |
| TÜFE Oranı | %32,43 |
| Artış Tutarı | 20.000 × 0,3243 = 6.486 TL |
| Yeni Kira | 26.486 TL |
| Mevcut Kira | 35.000 TL |
| TÜFE Oranı | %32,43 |
| Artış Tutarı | 35.000 × 0,3243 = 11.350,50 TL |
| Yeni Kira | 46.350,50 TL |
| Mevcut Kira | 15.000 TL |
| TÜFE Oranı (Nisan) | %32,82 |
| Artış Tutarı | 15.000 × 0,3282 = 4.923 TL |
| Yeni Kira | 19.923 TL |
Dikkat: Nisan'da yenilenen sözleşme %32,82 iken Mayıs'ta yenilenen %32,43'tür. Sözleşmenizin hangi ayda yenilendiği uygulanacak oranı doğrudan belirler.
Av. Ahmet Kaymaz, Türkiye'deki yerel ve yabancı müvekkillere iş hukuku, şirketler hukuku ve ticaret hukuku alanlarında güvenilir hukuki danışmanlık sunmaktadır. Bu rehber, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda hazırlanmıştır.
Ev sahibiniz yasal sınırın üzerinde zam mı istiyor? Kira tespit davası mı açmak istiyorsunuz? Deneyimli hukuk ekibimiz size yol gösterecektir.
Copyright © 2024, All Rights Reserved.
