Hızlı Cevap
Kira sözleşmesi imzalarken dikkat edilmesi gereken şey, sözleşmenin içindeki maddeler değil, imzadan önce doğrulayamadığınız bilgilerdir. Metni okumak yarım saat sürer; karşınızdaki kişinin gerçekten malik olup olmadığını kontrol etmek ise beş dakika sürer ve çok daha fazla riski ortadan kaldırır.
İmzadan önce doğrulanması gereken dört şey: tapu kaydı (taşınmaz gerçekten kimin), imzalayanın yetkisi (malik değilse vekaletname var mı), aidat ve sayaç borçları, ve demirbaşların teslim anındaki durumu.
En sık yapılan hata ise imza masasında olur: tutarı boş bırakılmış senet imzalamak. Senet güvence olarak verilebilir, ancak üç aylık kirayı aşamaz ve kiraya verenin cebinde değil bankada durmak zorundadır.
Bu sayfa neyi anlatmıyor: Sözleşmenin içinde hangi maddelerin bulunması gerektiğini, kira artış oranını ve belgenin nasıl doldurulacağını burada tekrar anlatmıyoruz. → Kira sözleşmesi rehberimiz o konuları kapsıyor. Bu sayfa, belgeyi imzalamadan önceki ve hemen sonraki kontrolleri anlatır.
Bu Rehberde
01
İmzadan Önce Doğrulanması Gereken 4 Şey
Kira kontratında dikkat edilmesi gerekenler denince akla önce maddeler gelir. Oysa kira uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, sözleşme metninden değil, imzadan önce hiç sorulmamış dört sorudan doğar. Dördü de bir öğleden sonra içinde cevaplanabilir.
1. Taşınmaz gerçekten karşınızdaki kişinin mi?
Tapu kaydını e-Devlet üzerinden veya tapu müdürlüğünden kontrol edin. Malikin adı ile sözleşmeyi imzalayacak kişinin adı aynı mı? Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, evi kardeşi veya çocuğu adına kiraya veren kişilerdir. Bu durumda sözleşme geçersiz olmaz ama malikin sonradan itiraz etmesi halinde konumunuz zayıflar.
2. Malik değilse yetkisi var mı?
İmzalayan kişi malik değilse vekaletname isteyin ve vekaletnamenin taşınmaz kiralama yetkisini kapsadığını kontrol edin. Genel vekaletname her işlemi kapsamayabilir. Vekaletnamenin tarih ve yevmiye numarasını sözleşmeye yazın. Miras yoluyla intikal etmiş ve birden fazla mirasçının paydaş olduğu taşınmazlarda, diğer paydaşların da rızasının bulunup bulunmadığını sorun.
3. Geçmiş dönem borçları var mı?
Site yönetiminden aidat borcu olup olmadığını yazılı olarak sorun. Elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarının kimin üzerine kayıtlı olduğunu ve borç bulunup bulunmadığını öğrenin. Önceki kullanıcının borcu sizin sorumluluğunuz değildir; ancak abonelik devri yapılmazsa kesinti ve kaçak kullanım iddialarıyla siz uğraşırsınız.
4. Taşınmaz sözleşmede yazan durumda mı?
Anahtarı teslim almadan önce dolaşın: musluklar, kombi, elektrik tesisatı, pencere ve kapı kilitleri, nem ve rutubet izleri. Gördüğünüz her eksikliği sözleşmeye yazdırın veya ayrı bir teslim tutanağına geçirin. “Sonra hallederiz” cümlesi, tahliye aşamasında hiçbir hukuki değer taşımaz.
Dosyalarımızdan bir örnek: Kiracı, evi malikin oğluyla anlaşarak tutmuş, sözleşmeyi de onunla imzalamış. Vekaletname istememiş. Sekiz ay sonra malik ortaya çıkıp sözleşmeyi tanımadığını bildirmiş. Kiracı ödediği depozito ve kiraları geri alabilmek için ayrı bir dava açmak zorunda kalmış. Beş dakikalık tapu kontrolü ve bir vekaletname talebi bu süreci baştan önlerdi.
02
Kira Sözleşmesi Yaparken Kimlik Fotokopisi Verilir mi?
Sözleşmeye taraf bilgilerinin yazılabilmesi için kimlik bilgilerinin paylaşılması olağandır ve gereklidir. Ancak fotokopi vermek zorunlu değildir; ad-soyad, T.C. kimlik numarası ve adresin sözleşmeye yazılması hukuken yeterlidir.
Uygulamada karşı taraf yine de fotokopi isteyebilir. Vermeyi tercih ederseniz iki basit önlem alın:
- Fotokopinin boş bir yerine el yazısıyla tarih ve kullanım amacını yazın: “GG.AA.YYYY tarihli kira sözleşmesi için verilmiştir.”
- Kimliğin arka yüzündeki, sözleşme için gerekmeyen bilgileri kapatabilirsiniz.
- Fotoğrafını çekip WhatsApp üzerinden göndermek yerine, imza sırasında elden verin. Dijital kopyalar kontrolünüzden çıkar.
Aynı kural karşı taraf için de geçerlidir: siz de kiraya verenin kimlik bilgilerini görme hakkına sahipsiniz. Tapudaki malik adıyla kimlikteki adın örtüşmesi, birinci bölümdeki kontrolün en pratik yoludur.
03
Senet ve Kefil: Neyi İmzalayın, Neyi İmzalamayın
Kiracıya senet imzalatmak yasal mı?
Evet, senet güvence olarak alınabilir. Türk Borçlar Kanunu m.342, güvencenin para veya kıymetli evrak olarak verilebileceğini kabul eder ve senet de kıymetli evraktır. Ancak aynı madde iki sınır getirir ve bu sınırlar uygulamada neredeyse hiç bilinmez:
Sınır 1 — Tutar üç aylık kirayı aşamaz
Güvence olarak verilen senedin tutarı, depozitoyla birlikte üç aylık kira bedelini geçemez. Aşan kısım geçersizdir. “Depozito olarak iki ay nakit aldım, bir de altı aylık senet imzalat” uygulaması bu sınıra aykırıdır.
Sınır 2 — Senet bankaya depo edilmek zorunda
Kanun, güvence olarak verilen kıymetli evrakın bir bankaya depo edilmesini öngörür; kiraya verenin çekmecesinde durmasını değil. Banka bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibine veya mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Bu hüküm kiracı lehine emredicidir; sözleşmeyle aksi kararlaştırılamaz.
Asla imzalamayın: açık senet
Tutarı, tarihi veya lehtarı boş bırakılmış senede açık senet denir. “Nasılsa doldurmayız, sadece güvence” cümlesiyle imzalatılır ve kira ilişkisi bozulduğunda beklenmedik bir tutarla karşınıza çıkar. Senet imzalayacaksanız tutarı, vadesi ve lehtarı yazılı olsun; bir de üzerine “…tarihli kira sözleşmesinin teminatıdır” kaydı düşürülsün. Bu kayıt, senedin bağımsız bir borç gibi işleme konmasını zorlaştırır.
Kira sözleşmesi senet yerine geçer mi?
Hayır. Kira sözleşmesi bir borç ilişkisini gösteren belgedir; senet ise kambiyo senedi niteliğinde ayrı bir belgedir. Kira sözleşmesine dayanarak da icra takibi başlatılabilir — bunun için senede ihtiyaç yoktur. İkisinin sağladığı takip usulü ve itiraz imkânları farklıdır.
Kefil isteniyorsa nelere dikkat edilmeli?
Kefalet zorunlu değildir, taraflar kararlaştırırsa istenir. Ancak kefaletin geçerli olabilmesi için kanun katı şekil şartları arar. Şu üç unsur kefilin kendi el yazısıyla yazılmamışsa kefalet geçersizdir:
- Kefilin sorumlu olduğu azami tutar
- Kefalet tarihi
- Müteselsil kefil olunuyorsa bu sıfatı gösteren ifade
Ayrıca kefil evliyse eşinin yazılı rızası gerekir. Kefil olacaksanız bu şartları kendi lehinize kontrol edin; kefil isteyen taraf iseniz eksik bırakılan bir unsur kefaleti tamamen işlevsiz hale getirir.
04
Kira Sözleşmesi Noterde mi Yapılır?
Hayır, zorunlu değildir. Kira sözleşmesinin geçerliliği için noter onayı aranmaz; taraflar arasında imzalanan adi yazılı sözleşme tam olarak geçerlidir. Noter onayının sağladığı tek fayda, ileride “bu imza bana ait değil” itirazının önüne geçmesidir.
Noter onayı yaptırmayacaksanız alternatif basit bir önlem var: sözleşmenin her sayfasını iki taraf da ayrı ayrı paraflasın. Sonradan sayfa değiştirildiği iddiasını büyük ölçüde ortadan kaldırır.
05
Demirbaş Listesi ve Teslim Tutanağı
Demirbaş listesi, taşınmazın teslim anındaki durumunu belgeleyen tek kayıttır. Tahliye sırasında “bu dolap zaten kırıktı” tartışması çıktığında mahkemenin bakacağı belge budur. Buna rağmen sözleşmelerin çoğunda ya hiç yoktur ya da tek satırlık bir ifadeyle geçiştirilir.
İşe yarayan bir demirbaş listesinde şunlar bulunur:
Pratik öneri: Listeyi yazdıktan sonra taşınmazın her odasını ve listedeki her kalemi telefonla fotoğraflayın. Fotoğrafların tarih bilgisi dosyada kalır. Sonra fotoğrafları kendinize e-posta olarak gönderin — böylece tarihi bağımsız olarak doğrulanabilir bir kayıt oluşur. Bu beş dakikalık işlem, depozito uyuşmazlıklarının çoğunu daha başlamadan bitirir.
06
İmza Masasındaki Son Kontrol Listesi
Buraya kadar anlattıklarımız hazırlık aşamasıydı. Aşağıdaki tablo ise kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gerekenlerin imza anındaki özetidir: kalemi elinize almadan önce sekiz maddeyi hızlıca geçin. Hepsi birkaç saniye sürer.
07
İmzaladıktan Sonraki İlk 7 Gün
Sözleşme imzalandıktan sonra unutulan işler, aylar sonra sorun olarak geri döner. İlk hafta içinde şu dördünü bitirin:
1. Gün
Abonelikleri devralın
Elektrik, su ve doğalgazı kendi adınıza geçirin. Önceki kullanıcının üzerinde kalan abonelik, borç ve kaçak kullanım iddialarını size taşır.
1–2. Gün
Fotoğrafları saklayın
Teslim günü çektiğiniz odaları ve sayaç fotoğraflarını kendinize e-posta ile gönderin. Tarihi doğrulanabilir bir kayıt oluşur.
İlk hafta
İlk kirayı bankadan ödeyin
Açıklamaya “GG.AA.YYYY dönemi kira bedeli” yazın. Bu açıklama, ileride hangi ayın ödendiği tartışmasını baştan bitirir.
İlk hafta
Gizli ayıpları bildirin
Taşındıktan sonra fark ettiğiniz su kaçağı, rutubet veya arıza varsa yazılı olarak bildirin. Geç bildirilen ayıp, sizin kullanımınızdan doğmuş sayılabilir.
08
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracıya senet imzalatmak yasal mı?
Senet, güvence olarak alınabilir; çünkü TBK m.342 güvencenin para veya kıymetli evrak olarak verilebileceğini kabul eder. Ancak iki sınır vardır: senedin tutarı üç aylık kira bedelini aşamaz ve senet kiraya verenin cebinde değil, bankaya depo edilerek saklanmak zorundadır. Tutarı boş bırakılmış açık senet imzalamayın.
Kira sözleşmesi senet yerine geçer mi?
Hayır. Kira sözleşmesi bir borç ilişkisini gösterir, senet ise kambiyo senedi olarak doğrudan icra takibine konu edilebilen ayrı bir belgedir. Kira sözleşmesine dayanarak da icra takibi yapılabilir, ancak senedin sağladığı takip kolaylığı farklıdır.
Kira sözleşmesi noterde mi yapılır?
Hayır, zorunlu değildir. Kira sözleşmesinin geçerliliği için noter onayı aranmaz; taraflar arasında imzalanan adi yazılı sözleşme geçerlidir. Noter onayı yalnızca imzanın kime ait olduğu konusunda ileride çıkabilecek itirazı ortadan kaldırır.
Kira sözleşmesi yaparken kimlik fotokopisi verilir mi?
Sözleşmeye taraf bilgilerinin yazılması için kimlik bilgilerinin paylaşılması olağandır. Ancak fotokopi vermek zorunlu değildir; bilgilerin sözleşmeye yazılması yeterlidir. Fotokopi veriyorsanız üzerine tarih ve kullanım amacını el yazısıyla yazmanız önerilir.
Kiraladığım evin gerçekten o kişiye ait olduğunu nasıl anlarım?
Tapu kaydını e-Devlet üzerinden veya tapu müdürlüğünden kontrol edebilirsiniz. Malikin adı ile sözleşmeyi imzalayan kişinin adı farklıysa, imzalayanın vekaletname veya yetki belgesi sunması gerekir; aksi halde sözleşmenin bağlayıcılığı tartışmalı hale gelir.
Kira sözleşmesinde kefil zorunlu mu?
Kefil zorunlu değildir; taraflar kararlaştırırsa istenebilir. Kefaletin geçerli olması için kefilin sorumlu olduğu azami tutarın, kefalet tarihinin ve müteselsil kefil olunuyorsa bunun kefilin kendi el yazısıyla yazılması gerekir. Bu unsurlar eksikse kefalet geçersizdir.
Demirbaş listesi neden önemli?
Demirbaş listesi, taşınmazın teslim anındaki durumunu belgeleyen tek kayıttır. Tahliye sırasında hangi eksikliğin kimden kaynaklandığı tartışmasında mahkemenin bakacağı belge budur. Listeyi taraflar imzalamalı ve fotoğraflarla desteklemelidir.
Kira sözleşmesi kaç yıllık yapılmalı?
Uygulamada bir yıllık yapılır. Süre bitiminde sözleşme kendiliğinden sona ermez, aynı şartlarla birer yıl uzar. Altı aydan kısa süreli sözleşmelerde konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü koruyucu hükümler uygulanmaz; bu nedenle çok kısa süre yazmaktan kaçının.
Sayaçları devretmezsem ne olur?
Elektrik, su ve doğalgaz aboneliği önceki kullanıcının üzerinde kalırsa, o dönemin borçları ve kaçak kullanım iddiaları sizinle ilişkilendirilebilir. Taşındığınız gün sayaç endekslerini fotoğraflayın ve abonelikleri kendi adınıza geçirin.
Sözleşmeyi imzaladım, cayabilir miyim?
Kira sözleşmesinde genel bir cayma hakkı bulunmaz. İmzadan sonra sözleşme her iki tarafı da bağlar; ancak taraflar anlaşarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu nedenle imzadan önceki kontroller, imzadan sonraki itirazlardan çok daha etkilidir.
Kaymaz Hukuk Bürosu
İmzalamadan önce bir avukata gösterin
Senet ve kefalet istenen, kefilin eşi olan, taşınmazın birden fazla paydaşı bulunan veya uzun süreli işyeri kiralaması yapılan durumlarda imza öncesi kontrol farkı büyütür. Antalya ve çevresinde kira sözleşmesi incelemesi, kira tespit, tahliye ve depozito uyuşmazlıklarında destek veriyoruz.
Uncalı Mah. 1219 Sk. 3C/10, Konyaaltı / Antalya
Hazırlayan ve hukuki kontrolü yapan
Av. Ahmet Kaymaz
Antalya Barosu’na kayıtlı avukat. Gayrimenkul ve kira hukuku alanında çalışmakta; kira tespit, tahliye, depozito ve ecrimisil uyuşmazlıklarında taraf vekilliği yapmaktadır. Bu sayfadaki kontrol listeleri, büromuzun takip ettiği kira uyuşmazlığı dosyalarında tekrar eden sorunlar esas alınarak hazırlanmıştır. Profili görüntüleyin →
Yayın 18 Kasım 2024 • Son hukuki kontrol 26 Temmuz 2026.
Bu sayfada dayanılan mevzuat
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.342 (kiracının güvence vermesi; üç aylık sınır, kıymetli evrakın bankaya depo edilmesi ve iade usulü) • TBK m.27 (kesin hükümsüzlük) • TBK m.583 ve devamı (kefalet sözleşmesinin şekli, azami tutar, tarih ve müteselsil kefalet kaydının el yazısıyla yazılması, eşin rızası) • TBK m.299 ve devamı (kira sözleşmesi genel hükümleri) • 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (kira ödemelerinde tevsik zorunluluğu).
Hukuki uyarı. Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık, görüş veya vekillik hizmeti yerine geçmez. Her kira ilişkisi kendine özgü şartlar barındırır ve somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Özellikle senet, kefalet ve paylı mülkiyet içeren durumlarda sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata danışmanızı öneririz.
