Hızlı Cevap
Kira tespit davasında mahkeme, bilirkişinin belirlediği emsal kira bedelinden hakkaniyet indirimi yaparak yeni bedeli belirler. Yargıtay içtihatlarında bu indirim en az %5, en çok %20 oranındadır ve davacının talebinden değil, bilirkişi raporundaki tutardan yapılır.
Az bilinen bir taban kuralı var: belirlenecek bedel, son ödenen kiraya TÜFE artışı yapılarak bulunacak tutardan düşük olamaz. Yani dava kiraya vereni mevcut durumundan geriye götürmez.
En kritik pratik nokta ise şu: dava dilekçesinde yazdığınız rakam nihaidir. Bu dava kısmi veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz; ıslah yolu kapalıdır, sonradan artırılamaz.
Bu sayfa bir içtihat rehberidir. Kira tespit davası emsal kararlar araması yapan çoğu kişi genel anlatım değil, mahkemelerin verdiği somut kararları arar; bu sayfada beş Yargıtay kararı numarasıyla birlikte ele alınmıştır. Davanın nasıl açılacağı, otuz günlük kural, süre ve masraflar ise ayrı bir sayfada toplanmıştır. → Kira bedelinin tespiti davası usul rehberi için buraya bakın. Burada mahkemelerin gerçekte nasıl karar verdiğini karar numaralarıyla anlatıyoruz.
Bu Rehberde
Emsal Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira tespit davası emsal kararlar incelendiğinde, davanın merkezinde tek bir soru olduğu görülür: bu taşınmaz bugün boş olarak kiraya verilseydi kaç para ederdi? Yargıtay uygulaması ölçütü tam olarak böyle kurar — mevcut kiracının ödediği bedel değil, taşınmazın boş olarak getirebileceği bedel esas alınır.
Bilirkişi bu bedeli belirlerken karşılaştırdığı unsurlar:
Emlak ilanı emsal sayılır mı? Tek başına zayıf bir delildir; ilan istenen bedeli gösterir, gerçekleşen bedeli değil. Uygulamada en güçlü emsal, aynı binada veya yakın konumda imzalanmış ve tarihi belli kira sözleşmesidir. Dava öncesi yapabileceğiniz en değerli hazırlık, bu tür sözleşmelere ulaşmaktır.
Hakkaniyet İndirimi: %5–%20 Kuralı
Bilirkişi emsal bedeli belirledikten sonra mahkeme bu rakamı olduğu gibi hükme geçirmez. Kiracının eski kiracı olması gözetilerek bir indirim uygulanır. Yargıtay yerleşik uygulamasında bu indirim zorunludur — hiç indirim yapılmaması da, aşırı indirim yapılması da bozma sebebidir.
Yargıtay 3. HD • 2017/7927 E., 2018/4805 K.
Üst sınır: %20
Bu kararda yerel mahkeme, bilirkişinin belirlediği bedelden yüzde 20’yi aşan oranda indirim yapmıştı. Yargıtay, hak ve nesafete göre tespitte usulsüzlük bulunmadığını ancak kiracının eski kiracı olması gözetilerek yapılacak indirimin yüzde 20’yi aşmaması gerektiğini belirterek hükmü bozdu. Aynı kararda hiç indirim yapılmamasının da yasaya aykırı olduğu vurgulanmıştır.
Uygulamada oran kiracılık süresine göre belirlenir: iki yıllık kiracı ile on beş yıllık kiracı aynı indirimi almaz. Yargıtay içtihatlarında alt sınır yüzde 5 olarak şekillenmiştir.
İndirim hangi rakamdan yapılır?
Davacının dilekçede talep ettiği tutardan değil, bilirkişilerce tespit edilen aylık kira bedelinden. Bu ayrım beklentiyi doğru kurmak açısından kritiktir: dilekçenizde yüksek rakam yazmanız sonucu değiştirmez. Belirleyici olan bilirkişinin bulduğu emsal bedeldir — dolayısıyla dava öncesi emsal araştırması, dilekçedeki rakamdan çok daha önemlidir.
Çifte indirim yasağı
Bilirkişi raporunda hakkaniyet indirimi zaten uygulanmışsa, hâkimin aynı bedel üzerinden ikinci kez indirim yapması hukuka aykırıdır ve bozma sebebi oluşturur. Rapor geldiğinde ilk kontrol edilecek şey budur: bilirkişi indirimi yapmış mı, yapmamış mı? Kiraya veren tarafındaysanız ve rapor indirimli geldiyse, hâkimin tekrar indirim yapmaması için bu hususa dikkat çekmelisiniz.
TÜFE Tabanı: Bedel Bunun Altına İnemez
Bu, uygulamada en az bilinen ama kiraya veren açısından en koruyucu kuraldır. Dava açtığınızda “ya mahkeme mevcut kiradan daha düşük bir rakam belirlerse” endişesi gereksizdir.
Yargıtay 3. HD • 22.09.2021 • 2021/5455 E., 2021/8864 K.
Hükmedilecek bedelin tabanı
Bu kararda Yargıtay, TBK m.344/3 uyarınca belirlenecek kira bedelinin, somut uyuşmazlıkta en son ödenen kira bedeline on iki aylık TÜFE ortalaması oranında artış yapılmak suretiyle elde edilecek bedelden düşük olamayacağını hükme bağlamıştır.
Pratik sonucu şudur: dava açtığınızda en kötü ihtimalle zaten hakkınız olan TÜFE artışını alırsınız. Emsal bedel bundan yüksekse fark size kalır; düşükse taban devreye girer. Bu yüzden emsal bedelin mevcut kiranıza çok yakın olduğu dosyalarda dava açmanın hukuki riski yoktur — ama ekonomik anlamı sorgulanmalıdır, çünkü harç, bilirkişi ve vekalet giderleri kazanılacak farkı aşabilir.
Islah Yasağı: Dilekçedeki Rakam Nihaidir
Bu kural, kira tespit davasını diğer alacak davalarından ayıran en önemli özelliktir ve dosyaların büyük kısmında kaybedilen değerin gerçek sebebidir.
Yargıtay HGK • 16.03.2021 • 2017/2792 E., 2021/267 K.
Kısmi dava ve belirsiz alacak yasağı
Hukuk Genel Kurulu, kira bedelinin tespiti davasının kendine özgü bir dava olduğunu ve inşai davalara yakın nitelik taşıdığını belirterek, kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamayacağına hükmetmiştir. Bunun doğrudan sonucu: talep bölünemez, fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve ıslah yolu kapalıdır.
Bunun size maliyeti ne?
Diyelim mevcut kira 20.000 TL, siz dilekçeye 30.000 TL yazdınız. Bilirkişi emsal bedeli 45.000 TL buldu. Mahkeme size en fazla 30.000 TL hükmedebilir — çünkü talebinizle bağlıdır ve ıslahla artıramazsınız. Aradaki 15.000 TL kaybolur ve bir sonraki beş yıla kadar telafi edilemez.
Bu yüzden dava dilekçesindeki rakam iyimser değil, gerçekçi ve ileri görüşlü belirlenmelidir. Emsal araştırması yapılmadan açılan davalarda en sık yaşanan kayıp budur. Aşırı yüksek yazmak da çözüm değildir: kısmen kabul halinde yargılama giderleri kabul oranına göre paylaştırılır, yani fazladan talep ettiğiniz kısmın masrafını siz üstlenirsiniz.
Bilirkişi Raporu ve İtiraz
Kira tespit davasının sonucunu belirleyen tek belge bilirkişi raporudur. Mahkeme neredeyse her dosyada bilirkişi atar ve çoğunlukla taşınmazda keşif yapılır. Rapor geldiğinde kanuni süre içinde itiraz edilmezse hükme esas alınır.
Sonuç veren itiraz nasıl yazılır?
“Rapora itiraz ediyoruz, bedel yüksektir” şeklindeki soyut beyanlar sonuç vermez. İtirazın somut olması gerekir:
- Emsal seçimine itiraz. Seçilen taşınmazların konum, metrekare, bina yaşı veya nitelik bakımından dava konusuyla benzerlik taşımadığını tek tek gösterin.
- Eksik emsal. Sunduğunuz emsal kira sözleşmelerinin raporda değerlendirilmediğini belirtin; Yargıtay, taraflarca sunulan emsallerin dikkate alınmamasını bozma sebebi saymaktadır.
- İndirim hatası. Hakkaniyet indiriminin hiç yapılmadığını veya yüzde 20’yi aştığını gösterin.
- Keşif eksikliği. Taşınmaz görülmeden hazırlanan raporlarda, yerinde inceleme talep edin.
Ek rapor süreyi uzatır ama çoğu zaman gereklidir. İtiraz kabul edilirse mahkeme bilirkişi heyetinden ek rapor alır. Bu, dosyayı birkaç duruşma dönemi uzatır. Yine de rapordaki bir hatayı düzeltmemek, beş yıl boyunca yanlış bir kira bedeline razı olmak anlamına gelir — süre kaybı bu maliyetin yanında küçüktür.
Net mi Brüt mü? Hüküm Fıkrası Sorunu
Yargıtay 3. HD • 2022/5205 E., 2022/6879 K.
Belirsiz hüküm bozma sebebidir
Bu dosyada kiracı 23.700 TL + stopaj ödüyordu, bilirkişi net 27.300 TL belirledi, mahkeme 24.570 TL’ye hükmetti — ancak bu tutarın net mi brüt mü olduğunu yazmadı. Yargıtay, infazda tereddüt oluşturacak şekilde hüküm kurulmasını doğru bulmayarak kararı bozdu. Aynı kararda, bedelin taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği bedel üzerinden belirlenip ardından eski kiracı indirimi yapılması gerektiği de vurgulanmıştır.
İşyeri kiralarında bu ayrım büyük fark yaratır. Kiracı brüt kira üzerinden yüzde 20 stopaj kesip mülk sahibi adına yatırdığı için, “25.000 TL” ifadesinin net mi brüt mü olduğu ayda binlerce liralık farka karşılık gelir. Dava dilekçesinde talebinizi “aylık net … TL” şeklinde açıkça yazın; hüküm fıkrasında da bu ibarenin yer alması için talepte bulunun.
Karar Çıktı, Farkı Nasıl Tahsil Edeceksiniz?
Davayı kazanmak parayı almak değildir. Kira tespit kararının hukuki niteliği burada belirleyici olur ve çoğu kişi bu aşamada sürprizle karşılaşır.
Kira tespit kararı doğrudan icraya konulamaz
Karar bir tespit hükmü niteliğindedir; eda hükmü değildir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2008/9339 E., 2008/12214 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, kira tespit ilamının yalnızca vekalet ücreti, yargılama gideri ve harç kalemleri ilamlı icraya konu edilebilir. Birikmiş kira farkı için ayrı bir icra takibi başlatılması gerekir.
İkinci kural: karar kesinleşmeden icra takibi yapılamaz. İstinaf ve temyiz süreçleri tamamlanmadan fark talep edilemez. Faiz de kesinleşmeden sonra işlemeye başlar.
Pratik sonuç: dava süresince kiracı eski bedeli ödemeye devam eder, karar kesinleştikten sonra geçmiş döneme ait fark için ilamsız icra takibi başlatılır. Bu nedenle davanın ekonomik değerlendirmesini yaparken yalnızca aylık farkı değil, tahsile kadar geçecek süreyi de hesaba katın.
Dava Şartları ve Dilekçede Olması Gerekenler
Kira tespit davası şartları kısaca şunlardır: konut veya çatılı işyeri kirası olması, beş yıllık sürenin dolmuş olması (veya sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması), arabuluculuk aşamasının tamamlanmış olması ve dava açma zamanına ilişkin otuz günlük kurala uyulması.
Dava dilekçesinde bulunması gerekenler
- Talep edilen kira bedeli — net rakam. “Fazlaya ilişkin haklarımız saklıdır” ibaresi bu davada geçersizdir; talep bölünemez.
- Net mi brüt mü olduğu. “Aylık net … TL” şeklinde yazın.
- Hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı. Tarih açıkça belirtilmelidir.
- Emsal kira sözleşmeleri ve deliller. Bilirkişiye sunulmak üzere dosyaya konulmalıdır.
- Arabuluculuk son tutanağı. Dava şartı olduğu için eklenmezse dosya reddedilir.
Dava açma zamanı ayrı bir konudur ve kaçırılırsa bir yıl kaybettirir. Belirlenecek bedelin yeni dönemin başından geçerli olması için, davanın dönem başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmış olması gerekir. → Otuz günlük kuralın ayrıntısı, dava adımları ve süreler için usul rehberimize bakın.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davasında hakkaniyet indirimi ne kadar uygulanır?
Yargıtay içtihatlarında hakkaniyet indirimi en az yüzde 5, en çok yüzde 20 oranında uygulanmaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7927 E., 2018/4805 K. sayılı kararında yüzde 20’yi aşan indirimi fazla bularak hükmü bozmuştur. İndirim, davacının talep ettiği tutardan değil, bilirkişi raporunda belirlenen aylık kira bedeli üzerinden yapılır.
Mahkeme kirayı mevcut bedelin altında belirleyebilir mi?
Hayır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/5455 E., 2021/8864 K. sayılı kararı uyarınca mahkemece belirlenecek kira bedeli, en son ödenen kira bedeline tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında artış yapılmak suretiyle bulunacak bedelden düşük olamaz. Bu, kiraya veren lehine bir taban oluşturur.
Kira tespit davasında dilekçedeki rakam sonradan artırılabilir mi?
Hayır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16.03.2021 tarihli 2017/2792 E., 2021/267 K. sayılı kararı uyarınca kira bedelinin tespiti davası kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Bu nedenle ıslah yolu kapalıdır, fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve dava dilekçesinde yazılan rakam sonradan artırılamaz.
Emsal kira bedeli nasıl belirlenir?
Emsal kira bedeli, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği bedel esas alınarak belirlenir. Bilirkişi; aynı bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira bedellerini, konum, metrekare, bina yaşı, kat ve genel durum bakımından karşılaştırır. Mahkeme bu bedelden hakkaniyet indirimi yaparak nihai tutarı belirler.
Bilirkişi raporuna nasıl itiraz edilir?
Rapor tebliğ edildikten sonra kanuni süre içinde yazılı itiraz edilmelidir. İtirazın sonuç vermesi için soyut beyan yeterli değildir; seçilen emsallerin dava konusu taşınmazla benzerlik taşımadığı, konum veya nitelik farkı bulunduğu somut olarak gösterilmelidir. Süresinde itiraz edilmeyen rapor hükme esas alınır.
Bilirkişi raporunda indirim yapılmışsa hâkim ayrıca indirim yapar mı?
Hayır. Bilirkişi raporunda hakkaniyet indirimi zaten uygulanmışsa, hâkimin aynı bedel üzerinden ikinci kez indirim yapması Yargıtay uygulamasında hukuka aykırı kabul edilmektedir. Bu durum bozma sebebi oluşturur.
Kira tespit kararı doğrudan icraya konulabilir mi?
Hayır. Kira tespit kararı bir tespit hükmü niteliğinde olduğundan ilamlı icra yoluyla takibe konulamaz; yalnızca vekalet ücreti, yargılama gideri ve harç kalemleri ilamlı icraya konu edilebilir. Ayrıca karar kesinleşmeden icra takibi yapılamaz. Birikmiş kira farkı için ayrı bir icra takibi başlatılması gerekir.
Hükümde kira bedelinin net mi brüt mü olduğu yazılmazsa ne olur?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/5205 E., 2022/6879 K. sayılı kararında, hükmedilen kira bedelinin net mi brüt mü olduğu belirtilmeksizin infazda tereddüt oluşturacak şekilde hüküm kurulmasını bozma sebebi saymıştır. Özellikle işyeri kiralarında stopaj nedeniyle bu ayrım büyük fark yaratır.
Kira tespit davası hangi kiralar için açılabilir?
Türk Borçlar Kanunu m.344/3 rejimi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Arsa, tarla, bahçe, ürün kirası veya taşınır kiralamaları bu kapsamda değildir; bu tür kiralamalarda bedel sözleşme serbestisi ve ilgili özel hükümlere göre belirlenir.
Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi?
Evet. Kira bedelinin tespiti davasını yalnızca kiraya veren değil, kiracı da açabilir. Kira bedelinin emsallere göre yüksek kaldığını düşünen kiracı da bedelin yeniden belirlenmesini talep edebilir.
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu aşama atlanarak açılan dava usulden reddedilir.
Kaymaz Hukuk Bürosu
Dilekçedeki rakamı bir kez yazma şansınız var
Islah yolu kapalı olduğu için kira tespit davasında en kritik karar, dava açılmadan önce verilir. Sözleşmenizi, ödeme kayıtlarınızı ve bölgedeki emsalleri inceleyip talep edilecek bedeli birlikte belirliyor, davanın ekonomik olarak anlamlı olup olmadığını da açıkça söylüyoruz. Antalya ve çevresinde kira tespit, tahliye ve depozito uyuşmazlıklarında hizmet veriyoruz.
Uncalı Mah. 1219 Sk. 3C/10, Konyaaltı / Antalya
Hazırlayan ve hukuki kontrolü yapan
Av. Ahmet Kaymaz
Antalya Barosu’na kayıtlı avukat. Gayrimenkul ve kira hukuku alanında çalışmakta; kira bedelinin tespiti, tahliye, depozito ve ecrimisil uyuşmazlıklarında taraf vekilliği yapmaktadır. Bu sayfadaki içtihat değerlendirmeleri, büromuzun takip ettiği kira tespit dosyalarında karşılaşılan uygulama sorunları esas alınarak hazırlanmıştır. Profili görüntüleyin →
Yayın 5 Nisan 2026 • Son hukuki kontrol 27 Temmuz 2026.
Bu sayfada atıf yapılan kararlar ve mevzuat
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344/3 (kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi) • m.345 (dava açma zamanı) • m.51 ve m.52 (hakkaniyet indiriminin dayanağı) • Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7927 E., 2018/4805 K. (hakkaniyet indiriminin üst sınırı) • Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 22.09.2021 tarih, 2021/5455 E., 2021/8864 K. (TÜFE tabanı) • Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/5205 E., 2022/6879 K. (boş kiraya verme bedeli ve net-brüt belirsizliği) • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 16.03.2021 tarih, 2017/2792 E., 2021/267 K. (kısmi ve belirsiz alacak yasağı, ıslah) • Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2008/9339 E., 2008/12214 K. (kira tespit ilamının ilamlı icraya konu edilemeyeceği) • 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk).
Hukuki uyarı. Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık, görüş veya vekillik hizmeti yerine geçmez. Emsal kararlar her dosyaya doğrudan uygulanmaz; sonuç, taşınmazın niteliğine, emsal durumuna ve somut delil durumuna göre değişir.
İçtihat uyarısı. Yargıtay uygulaması zaman içinde değişebilir. Sayfada anılan kararlar son kontrol tarihi itibarıyla geçerli yerleşik uygulamayı yansıtmaktadır. Dava açmadan önce güncel içtihat durumunu bir avukatla teyit ediniz.
